Comentário sobre a questão – Registro de instrumento particular de compra e venda em Registro de Títulos e Documentos (RTD)

1. Interpretação e Tema Central

A questão aborda a possibilidade de se registrar instrumento particular de compra e venda de imóvel no Registro de Títulos e Documentos (RTD), tema essencial para a atuação em serviços extrajudiciais e constantemente cobrado em concursos para Titular de Cartório.

2. Legislação Aplicável

A base legal é a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973):

Art. 127, VII: “No Registro de Títulos e Documentos será feita a transcrição: (...) facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação.”

Art. 127-A: “O registro facultativo para conservação de documentos ou conjunto de documentos [...] terá a finalidade de arquivamento de conteúdo e data, não gerará efeitos em relação a terceiros...”

3. Explicação e Jurisprudência

O registro no RTD de instrumento particular que versa sobre imóvel é permitido, mas apenas para fins de conservação e fixação da data. Não tem eficácia contra terceiros e não se presta à transferência de propriedade, que depende do registro no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Jurisprudência do TJ-SP e TJ-RJ confirma que tal registro destina-se somente à conservação (RTD somente para arquivamento e fixação da data).

4. Exemplo prático

Imagine que Ana e Bruno firmam contrato particular de compra e venda de imóvel. Para garantir a existência e data do documento, eles o registram no RTD. Esse registro só serve para “guardar” o documento; não transfere propriedade, nem “faz prova” contra terceiros.

5. Justificativa da Alternativa Correta: D

Correta! O registro do instrumento particular na RTD é possível exclusivamente para fins de conservação e fixação da data, conforme disciplinado nos artigos 127, VII e 127-A da LRP. O RTD não possui atribuição para dar publicidade erga omnes ou produzir efeitos contra terceiros quanto à aquisição imobiliária.

6. Análise das alternativas incorretas

A: Incorreta. Mesmo com nota de devolução do RI, o registro no RTD não serve para fazer prova das obrigações convencionais que dependam de registro imobiliário.

B: Incorreta. O registro no RTD, mesmo após o RI, não gera efeitos em relação a terceiros.

C: Incorreta. A eficácia contra terceiros nunca depende de requerimento das partes. O RTD não produz esse efeito quanto a imóveis.

7. Pegadinhas

A cerca do termo “eficácia contra terceiros”, lembre-se: só o Registro de Imóveis confere publicidade erga omnes e efeitos reais sobre imóveis.

Referências Doutrinárias

Luiz Guilherme Loureiro e Walter Ceneviva apontam que o registro para conservação no RTD é ato meramente administrativo, sem eficácia material contra terceiros.

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Código de Normas e Procedimentos do Foro Extrajudicial do Estado de Goiás Art. 521. Poderá ser registrado documento que tenha por objeto a transmissão, constituição ou extinção de direito real sobre bem imóvel, desde que se destine unicamente à conservação e fixação da data, a ser consignado expressamente no ato, não gerando a constituição de domínio ou de outro direito real. Parágrafo único. A serventia que contar com mais de um serviço anexado fará constar, expressamente, no carimbo ou em qualquer outra indicação em documento registrado ou por ela expedido, em qual deles praticou-se o ato.

NSCGJ/SP

CAP XIX

55.1. Em se tratando de documentos que tenham por objeto bens imóveis, deverá constar do registro para fins de publicidade e eficácia em relação a terceiros a declaração expressa de que a finalidade do registro no RTD abrange unicamente os efeitos obrigacionais do negócio, não substituindo o registro obrigatório no Registro de Imóveis que é essencial para a aquisição e transmissão de quaisquer direitos sobre o imóvel.

LRP.

Art. 127. No RTD será feita a transcrição: VII - facultativo, de qualquer documento para sua conservação.

Art. 127-A. O registro facultativo para conservação de documentos ou conjunto de documentos de que trata o inciso VII do caput do art. 127 desta Lei terá a finalidade de arquivamento de conteúdo e data, não gerará efeitos em relação a terceiros e não poderá servir como instrumento para cobrança de dívidas, mesmo que de forma velada, nem para protesto, notificação extrajudicial, medida judicial ou negativa nos serviços de proteção ao crédito ou congêneres.

CNSP. CAP. XIX. RTD.

55. O Oficial comunicará à Secretaria da Receita Federal os registros que envolvam alienações de imóveis celebradas por instrumento particular, observando, no que couber, as disposições pertinentes aos Tabeliães de Notas sobre o preenchimento da Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI), e, em especial as instruções normativas da Receita Federal do Brasil.

55.1. Em se tratando de documentos que tenham por objeto bens imóveis, deverá constar do registro para fins de publicidade e eficácia em relação a terceiros a declaração expressa de que a finalidade do registro no RTD abrange unicamente os efeitos obrigacionais do negócio, não substituindo o registro obrigatório no Registro de Imóveis que é essencial para a aquisição e transmissão de quaisquer direitos sobre o imóvel.