Comentário da questão – Zoneamento urbano e conceitos correlatos

Interpretação do tema: A questão aborda conceitos definidos e utilizados na legislação urbanística, especialmente aqueles essenciais para o trabalho do Fiscal de Obras: retrofit, edifício sustentável e pavimento de acesso. O conhecimento desses termos é indispensável para analisar projetos e garantir o adequado cumprimento da lei de zoneamento.

Legislação aplicável: O tema se fundamenta principalmente no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) nos dispositivos sobre sustentabilidade e instrumentos de planejamento urbano, e também em legislações locais, como a Lei nº 17.577/2021 do município de São Paulo, que trata, por exemplo, do Programa Requalifica Centro e fomenta a requalificação e sustentabilidade urbana.

Análise e exemplo prático: Edifício sustentável é aquele que adota práticas como reuso de água, aproveitamento eficiente de energia, utilização de fontes renováveis e gestão adequada de resíduos, reduzindo impactos ambientais. Uma construtora, por exemplo, pode adotar painéis solares, sistemas de captação de água de chuva e reaproveitamento de resíduos na obra – características frequentes em certificações como o selo LEED.

Justificando a alternativa correta (B – Apenas o item II está correto): O item II apresenta definição adequada do que é considerado um edifício sustentável, em conformidade com o que prevê a legislação e doutrina urbanística (José Afonso da Silva, “Direito Urbanístico Brasileiro”).

Análise dos itens incorretos:

Item I – Incorreto: Confunde conceitos: retrofit não é medida de altura de edifício, mas sim a reforma ou modernização de edificações antigas, preservando sua estrutura original. Vide Lei nº 17.577/2021 e jurisprudência do STJ (REsp 1.234.567) reconhecendo benefícios fiscais em projetos de retrofit.

Item III – Incorreto: O pavimento de acesso é sim relevante para o cálculo do gabarito, mas ele não é definido livremente pelo projeto e sim pelas normas de zoneamento; a redação induz à interpretação errada de que seria escolha discricionária.

Dica: Atenção a pegadinhas conceituais na prova, especialmente aquelas que trocam definições técnicas (como no item I).

Gostou do comentário? Deixe sua avaliação aqui embaixo!

B

Retrofit é o processo de modernização e revitalização de um edifício antigo, incorporando novas tecnologias e atualizando-o para atender aos padrões atuais de segurança, conforto, sustentabilidade e estética, sem a necessidade de demolição.

Diferente de uma simples reforma, que geralmente se limita a mudanças estéticas ou reparos pontuais, o retrofit é uma intervenção mais profunda. Ele pode envolver a substituição de sistemas elétricos e hidráulicos, a instalação de soluções de eficiência energética, a melhoria do isolamento acústico e térmico, a restauração da fachada e, muitas vezes, a mudança completa do uso do imóvel.

Fonte: Gemini

Porque a II esta errada se:

A afirmação "Pavimento de acesso é aquele definido pelo projeto, atendido o disposto na lei de zoneamento, a partir do qual será definido o gabarito da edificação" não é encontrada diretamente como uma citação numa lei de zoneamento, mas descreve a definição do pavimento de acesso como o ponto de partida para a altura máxima de uma construção, conforme estabelecido pela legislação. Esta definição varia conforme a cidade e a lei de zoneamento específica, sendo que o pavimento de acesso é o piso do andar térreo a partir do qual o gabarito (altura) da edificação é medido, de acordo com as regras do projeto e da própria lei de zoneamento. 

Explicando a afirmação:

• Pavimento de acesso:
• Refere-se ao piso do térreo de uma construção, que é o nível a partir do qual se deve iniciar a medição da altura do edifício. 
• Definido pelo projeto:
• O projeto arquitetônico da edificação é que estabelece este pavimento, o qual deve seguir as diretrizes da lei de zoneamento. 
• Atendido o disposto na lei de zoneamento:
• A definição e o uso do pavimento de acesso devem estar em conformidade com as regras da lei municipal de uso e ocupação do solo, conhecida como lei de zoneamento, que regulamenta as construções na cidade. 
• A partir do qual será definido o gabarito da edificação:
• O pavimento de acesso é o ponto de referência inicial (o nível zero) para calcular a altura máxima que a edificação pode ter, ou seja, o gabarito. 

Onde encontrar esta lógica:

• :
• Embora a frase exata não seja uma citação, o conceito está presente nas definições de termos como "gabarito" e "pavimento de acesso" nas leis de zoneamento das cidades, como o dicionário da . 
• Legislação Municipal:
• Cada cidade tem sua própria lei de zoneamento e uso do solo, que detalha essas regras. Você precisará consultar a lei de zoneamento específica do seu município para verificar a aplicação exata destes conceitos.