Ronaldo convencionou com Eduardo, em 2001, a constituição de...

Próximas questões
Com base no mesmo assunto
Q3914485
Direito Notarial e Registral Registro de Imóveis ,
Ano: 2026 Banca: FGV Órgão: TJ-MS Prova: FGV - 2026 - TJ-MS - Outorga de Delegações de Notas e de Registro - Ingresso por Provimento |
Q3914485 Direito Notarial e Registral

Ronaldo convencionou com Eduardo, em 2001, a constituição de enfiteuse sobre imóvel situado em Campo Grande. O negócio, formalizado em instrumento público, não foi levado a registro. Ronaldo, no entanto, jamais exerceu seus direitos como senhorio direto. Eduardo, então, exerceu a posse mansa e pacífica por mais de 20 anos. Requer, portanto, ao registrador competente a usucapião.

Nesse caso, é correto afirmar que Eduardo:

Alternativas

Gabarito comentado

Confira o gabarito comentado por um dos nossos professores

Gabarito: E

Fundamento decisivo: Código Civil de 2002, art. 1.227 c/c art. 1.245, caput e § 1º: “Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.” Sem registro da escritura de enfiteuse, não houve constituição do direito real nem desmembramento jurídico da propriedade; por isso, o prazo possessório indicado conduz à usucapião da propriedade do imóvel, e não de um domínio útil inexistente no plano real.

Tema central: Enfiteuse sem registro
Análise das alternativas
A
Errada
Está errada porque parte da premissa de que a simples convenção de enfiteuse, ainda sem registro, impediria o animus domini e tornaria inviável qualquer usucapião. A base afasta essa conclusão: sem registro, a enfiteuse não se constituiu como direito real. Logo, a mera escritura não basta para infirmar, por si só, a posse apta à usucapião, especialmente quando o enunciado afirma posse mansa e pacífica por mais de 20 anos e ausência de exercício dos direitos de senhorio direto.
B
Errada
Está errada porque supõe que Eduardo poderia usucapir apenas o domínio útil, mantendo-se com Ronaldo o domínio direto. Isso exigiria enfiteuse validamente constituída, com desmembramento real da propriedade. A base é expressa em sentido contrário: sem registro, não houve constituição do direito real nem separação entre domínio direto e domínio útil.
C
Errada
Está errada porque acumula dois equívocos jurídicos: pressupõe domínio útil já constituído e invoca resgate do domínio direto como consequência aplicável ao caso. O resgate pertence à lógica de enfiteuse validamente existente. Como a escritura não foi registrada, não se aperfeiçoou a enfiteuse no plano real; por isso, não cabe falar em usucapião apenas do domínio útil seguida de resgate do domínio direto.
D
Errada
Está errada porque pretende manter um desdobramento dominial que nunca se constituiu validamente. Sem registro, não existe enfiteuse real a ser preservada, nem faz sentido afirmar sub-rogação de Eduardo como senhorio direto de uma enfiteuse que poderia oferecer a terceiros. A base afirma justamente o oposto: na falta de constituição registral do desmembramento, a usucapião conduz à propriedade plena.
E
Certa
A alternativa E está correta porque a enfiteuse foi apenas convencionada por escritura pública e não se aperfeiçoou no plano real sem o registro exigido para os direitos reais sobre imóveis. Assim, não houve constituição válida de domínio direto e domínio útil, de modo que a posse exercida por Eduardo por mais de 20 anos não se limita a um suposto domínio útil. Nessas condições, a usucapião alcança a propriedade plena do imóvel, isto é, a propriedade alodial.
Pegadinha da questão
A banca explorou a confusão entre escritura pública e constituição do direito real de enfiteuse. A escritura existiu, mas, sem registro, não houve enfiteuse juridicamente constituída no plano real; por isso, a usucapião não recai apenas sobre domínio útil, mas sobre a propriedade alodial.
Dica para questões semelhantes
  • Em direitos reais sobre imóveis constituídos por ato entre vivos, verifique primeiro se houve registro; sem ele, o desmembramento dominial não se aperfeiçoa no plano real.
  • Se a alternativa falar em domínio útil, domínio direto, foro ou resgate, confirme antes se a enfiteuse foi validamente constituída; sem registro, essas categorias não se sustentam como efeitos reais.
  • Em hipótese de posse prolongada, mansa e pacífica, sem oposição, e sem desmembramento real válido, a tendência é a usucapião recair sobre a propriedade plena, não sobre faculdades parciais supostamente criadas por título não registrado.

Clique para visualizar este gabarito

Visualize o gabarito desta questão clicando no botão abaixo

Comentários

Veja os comentários dos nossos alunos

Resposta (E) - poderá adquirir a propriedade alodial do imóvel.

Para entender por que as outras opções estão incorretas e por que Eduardo pode pleitear a propriedade plena (alodial), precisamos analisar a natureza do contrato e a transição legislativa civil no Brasil.

Análise Jurídica do Caso

1. A inexistência jurídica da Enfiteuse. Embora Ronaldo e Eduardo tenham firmado um instrumento público em 2001, a enfiteuse é um direito real sobre coisa alheia. De acordo com o ordenamento jurídico brasileiro (tanto no CC/1916 quanto no CC/2002), os direitos reais sobre imóveis só se constituem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Como o negócio não foi levado a registro, a enfiteuse nunca existiu juridicamente perante terceiros nem criou o desmembramento da propriedade (domínio útil vs. domínio direto).

2. A Posse e o Animus Domini. Como o contrato não foi registrado, Eduardo não entrou no imóvel como "enfiteuta" (titular de direito real limitado), mas sim sob uma relação contratual que não se aperfeiçoou como direito real. Ao exercer a posse mansa e pacífica por mais de 20 anos sem oposição de Ronaldo (que nunca agiu como senhorio), Eduardo preenche os requisitos da Usucapião Extraordinária.

3. Propriedade Alodial. O termo alodial refere-se à propriedade plena, livre de quaisquer ônus enfitêuticos, gravames ou distinções entre domínio útil e direto. Se a enfiteuse não foi constituída pelo registro, Eduardo não está usucapindo apenas o "domínio útil", mas sim o imóvel em sua totalidade. Mesmo que a enfiteuse fosse válida, a jurisprudência moderna admite que a posse plena e sem pagamento de foro por longo período pode conduzir à usucapião da propriedade integral.

GAB. E - Para complementar a resposta do colega Silvio Santos Concurseiro

1. O art. 1.227 do CC combinado com o art. 172 da Lei N. 6.015/73 preconizam o efeito constitutivo do registro em relação a direitos reais sobre imóveis, estabelecendo o princípio da "inscrição", segundo o qual a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam mediante inscrição no respectivo Cartório de Registro Imobiliário.

2. A mera convenção entre as partes não é condição suficiente a ensejar a constituição da enfiteuse, fazendo-se mister a efetivação de um ato formal de ingresso do título no registro imobiliário, o qual poderia ensejar o verdadeiro óbice à aquisição originária da propriedade pelo "enfiteuta", e que inexiste na situação vertente. REsp 1228615 / SP (2014).

Informações Complementares à Ementa: "Há possibilidade de usucapião de imóvel urbano na hipótese em que, ainda que convencionada a constituição de enfiteuse entre o possuidor e o proprietário do imóvel, o título respectivo não foi levado ao Registro de Imóveis. Isso porque, sendo o registro um pressuposto de existência para a maioria dos direitos reais, a sua falta obsta a configuração da enfiteuse, ainda que, durante anos, tenha havido o pagamento do foro e tenha sido exercido o direito de resgate, sendo que, inexistindo uma efetiva relação jurídica de direito real entre o senhorio direto e o foreiro, não há óbice à aquisição originária da propriedade pelo possuidor. "

(VOTO VISTA) (MIN. RAUL ARAÚJO): "É viável a ação de usucapião manejada por possuidor que ajustou a constituição de enfiteuse sobre imóvel e, agindo como se enfiteuta fosse, resgatou o aforamento junto ao aforador, sem óbice da parte deste. Isso porque, relativamente ao domínio útil, por ser abrangente da posse direta, mostra-se viável seu alcance pelo usucapião.".

CC. Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.

Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei n o 3.071, de 1 o de janeiro de 1916, e leis posteriores.

Obs: Como o registro é o ato que "constitui" o direito real, uma enfiteuse pactuada em 2001, mas nunca registrada, não pode mais ser constituída hoje, reforçando que a situação de Eduardo só pode ser resolvida pela via da usucapião da propriedade plena.

Não concordo com esse gabarito... ainda que a enfiteuse dependa do registro, o contrato cria obrigações entre as partes e a posse passa a ser precária, ou seja, sem animus domini.

Gabarito Letra E - Sem registro, a enfiteuse não se constitui como direito real; a posse prolongada do ocupante pode conduzir à aquisição da propriedade plena por usucapião

Hoje em dia, quando se fala em enfiteuse (ou aforamento), a referência mais comum são os terrenos de marinha e outros bens da União, regidos pelo Decreto-Lei 9.760/1946.

No entanto, a enfiteuse não é feita apenas em terrenos da União. Historicamente, o instituto sempre pôde ser constituído por particulares também. O Código Civil de 1916, vigente à época dos fatos narrados na questão (2001), previa expressamente a possibilidade de enfiteuse entre particulares, tendo por objeto bens imóveis privados.

O que o Código Civil de 2002 fez, em seu art. 2.038, foi proibir a constituição de novas enfiteuses tanto por particulares quanto por entes públicos que não a União (a União continua tendo autorização constitucional e legal para aforar seus terrenos). As enfiteuses particulares já existentes foram preservadas e continuam regidas pelo regime do CC/1916 até sua extinção.

Portanto, no cenário da questão:

  • Em 2001, era juridicamente possível que dois particulares (Ronaldo e Eduardo) convencionassem uma enfiteuse sobre um imóvel privado em Campo Grande.
  • Para se constituir como direito real, essa enfiteuse precisava ser registrada (art. 1.227 do CC).
  • Como não houve registro, a enfiteuse nunca se formou como direito real.
  • Eduardo, exercendo posse mansa e pacífica por mais de 20 anos sem oposição do "suposto" senhorio, adquire a propriedade plena (alodial) por usucapião, independentemente daquele contrato não registrado.

Assim, a presença de enfiteuses em terrenos da União é um caso específico e muito relevante, mas não exclui a aplicação histórica e residual do instituto a imóveis particulares. O comentário da questão está correto ao focar na ausência de registro como impeditivo da constituição do direito real e na consequente possibilidade de usucapião plena.

Resumo rápido:

  • Enfiteuse não registrada não gera direito real (art. 1.227, CC).
  • Posse de mais de 20 anos, sem oposição, conduz à usucapião extraordinária (art. 1.238, CC).
  • A usucapião confere propriedade alodial, sem ônus enfitêuticos.

LEMBRETE DE ESTUDO (dispositivos a dominar):

  • CC, art. 1.227 – constituição de direitos reais sobre imóveis depende de registro.
  • CC, art. 1.238 – usucapião extraordinária.
  • CC, art. 2.038 – proibição de novas enfiteuses; as existentes regem-se pelo CC/1916.
  • Decreto-Lei 9.760/1946 – enfiteuse em terrenos da União.
  • STJ, REsp 1.228.615/SP – falta de registro de enfiteuse não impede usucapião plena.

Clique para visualizar este comentário

Visualize os comentários desta questão clicando no botão abaixo

Questões de assuntos semelhantes

Provas relacionadas