Gabarito: C

Interpretação e tema jurídico: A questão versa sobre a incidência do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) quando da integralização de capital em pessoa jurídica cuja atividade preponderante é a compra e venda de imóveis.

Legislação aplicável: Constituição Federal, art. 156, §2º, I: "O imposto [...] não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital (...), salvo se [...] a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos". O CTN, art. 37, define que há preponderância quando mais de 50% da receita operacional decorre de tal atividade.

Jurisprudência: O STF, no RE 796.376/SC (Tema 796 RG), consolidou que não se aplica a imunidade quando a atividade preponderante da empresa é compra e venda de imóveis.

Explicação: Na hipótese apresentada, Lucas integralizou imóveis em sociedade cuja atividade principal (mais de 60% da receita) é a compra e venda de imóveis. Não se aplica a imunidade do ITBI na integralização de capital, pois o texto constitucional ressalva essa situação.

Exemplo prático: Se Lucas destinasse os imóveis para uma empresa de alimentação, não haveria ITBI. Contudo, por ser uma imobiliária cuja receita decorre do comércio imobiliário, há incidência do tributo.

Justificativa da alternativa correta (C): O ITBI incide na integralização de imóveis em pessoa jurídica cujo objeto é a compra e venda desses bens. A cobrança será feita normalmente, com a alíquota aplicável determinada pela legislação municipal, incidindo sobre o valor venal dos imóveis.

Análise das alternativas incorretas:

A) Incorreta: Não se trata de isenção, mas de imunidade, e ainda assim ela não se aplica aqui.
B) Incorreta: A imunidade existe em regra, mas há exceção para empresas com atividade preponderante em compra e venda de imóveis.
D) Incorreta: A alíquota normalmente é única; sua variação por valor venal (progressividade) não é regra para ITBI e não decorre da situação apresentada.

Pegadinha: Cuidado ao confundir imunidade constitucional (exceção presente no art. 156, §2º, I) com isenção. Analise com rigor o conceito de atividade preponderante.

Gostou do comentário? Deixe sua avaliação aqui embaixo!

Letra C:

A análise da questão se fundamenta no artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição Federal, que dispõe sobre a imunidade tributária no âmbito do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Vejamos:

Regra da imunidade

A CF/88 prevê que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, exceto se a atividade preponderante da pessoa jurídica for a compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de bens imóveis.

Aplicação ao caso

1. Imunidade tributária:

• A MT Imobiliária Ltda. tem como atividade preponderante a compra e venda de imóveis, representando mais de 60% da receita operacional.

• Nesse caso, não se aplica a imunidade tributária, pois o dispositivo constitucional exclui da imunidade as transmissões feitas a pessoas jurídicas cuja atividade principal seja relacionada a bens imóveis.

2. Cobrança do ITBI:

• A transmissão dos imóveis para integralização do capital de Lucas gera a cobrança do ITBI, pois não há imunidade aplicável.

3. Progressividade da alíquota:

• O ITBI é calculado sobre o valor venal dos imóveis transmitidos, mas não há previsão constitucional ou legal que permita a aplicação de alíquotas progressivas para o ITBI com base no valor do imóvel.

• Portanto, uma única alíquota será aplicada sobre o valor de cada imóvel transmitido.

ITBI - Inconstitucional a progressividade

Tema 1113 STJ

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Súmula 656-STF: É inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas para o imposto de transmissão inter vivos de bens imóveis – ITBI com base no valor venal do imóvel.

ADENDO

 ITBI

STJ REsp 1.937.821, Tema 1.113  - 2022: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

-STF ARE 1294969, Tema 1124 - 2024: a promessa de compra e venda não é fato gerador do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), pois este só incide quando ocorre a efetiva transferência da propriedade do imóvel, que é registrada no cartório de imóveis.  (A promessa de compra e venda é um contrato preliminar que pode ou não se concretizar em um contrato definitivo)

Colegas, me corrijam se eu estiver errado, mas creio que essa questão não tem alternativa correta...

Vejam, a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido, e não o seu 'valor venal' que inclusive é a base de cálculo do IPTU e de uso vedado para o ITBI.

Nesse raciocínio, desconsiderei a alternativa C e acabei não encontrando uma resposta correta para marcar. Na minha opinião, a pergunta deveria ser anulada por falta de gabarito correto.