Uma universidade pública deseja adquirir um condomínio residencial de 20 unidades que se encontra em estado de intensa depreciação pela ação do tempo, com apartamentos desabitados por falta de condições. A questão busca saber qual o quórum mínimo de proprietários necessário para aprovar a venda amigável do imóvel, considerando que a convenção do condomínio é omissa e que cada proprietário detém 5% da fração ideal do terreno.

A situação descrita é tratada de forma específica pela Lei de Condomínios e Incorporações (Lei nº 4.591/64).

Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade.   

§ 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei.  

É necessário calcular ambos os requisitos para encontrar o número mínimo de votos, prevalecendo o mais restritivo.

Requisito 1 (Unidades): 2/3 de 20 unidades = 13,33. Como não há fração de voto, são necessários no mínimo 14 proprietários.

Requisito 2 (Frações Ideais): 80% do total. Como cada proprietário tem 5%, o cálculo é: 80% ÷ 5% = 16 proprietários.

O voto de 16 proprietários é o mínimo necessário para cumprir ambos os requisitos cumulativos. Com 16 votos, têm-se mais de 2/3 das unidades (16 > 14) e exatamente 80% das frações ideais (16 x 5% = 80%).

GABARITO DA PROFESSORA: D.

A alienação depende da aprovação de 2/3 dos condôminos (art. 17, § 2º, da Lei 4.591/1964):

§ 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei.     

A questão não é apenas o quórum de 2/3 para a alienação, mas também que deve haver representação de 80% das frações ideias do terrreno.

Quanto ao quórum ➞ 2/3 de 20 = 13,3 ➞ É necessário pelo menos 14 condôminos

Quanto as frações ideias, a questão diz que cada condômino possui 5% da área total, assim, para ter 80%...

80%/5% ➞ É necessário 16 condôminos

No final, precisará que 16 condôminos participem, para cumprir o requisito do quórum e das frações ideias.

§ 2º Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua ALIENAÇÃO TOTAL, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta Lei.  

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