Gabarito: A

Interpretação e tema: A questão aborda direitos reais previstos no Código Civil, com foco na promessa de compra e venda de imóvel e outros institutos como servidão, direitos de uso, e exploração de recursos minerais.

Legislação aplicável: O tema é tratado no art. 1.417 do Código Civil:

"Mediante promessa de compra e venda, em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel."

Esse entendimento é reforçado pela jurisprudência do STJ (REsp 1.300.418/SP) e também por autores como Carlos Roberto Gonçalves.

Tema central e exemplo prático: Se João firma uma promessa de compra e venda de imóvel, sem cláusula de arrependimento, e registra esse contrato, ele passa a ter direito real à aquisição, protegendo-se inclusive em caso de venda do imóvel a terceiros.

Justificativa da alternativa correta (A): De acordo com a lei e a jurisprudência, a promessa registrada sem cláusula de arrependimento confere direito real ao promitente comprador, distinguindo-se do mero direito obrigacional. Trata-se de entendimento pacífico, essencial para garantir a segurança jurídica nas transações imobiliárias.

Análise das incorretas:

B) Incorreta. O uso cortês ou tolerado de passagem não gera servidão, que exige título expresso ou utilização contínua e ostensiva para usucapião (art. 1.380, CC). Consentimento tácito não basta.

C) Errada. O direito de uso é intransmissível a herdeiros (art. 1.411, CC). Além disso, a obrigação de compensação de frutos não corresponde à regra específica da legislação sobre uso ou usufruto.

D) Incorreta. Recursos minerais são de propriedade da União (art. 176, CF), e não podem ser alienados pelo proprietário do solo, apenas concedidos pelo Estado.

Pegadinha destacada: Atenção ao registro da promessa e ausência de cláusula de arrependimento, elementos essenciais para configurar o direito real conforme a lei.

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A) CC. Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

B) CC. Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

C) CC. Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:

I - pela renúncia ou morte do usufrutuário (...).

D) CC. Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.

Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido o disposto em lei especial.

GAB: A

Art. 1.417 do CC: Mediante promessa de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”

Quando o imóvel se torna encravado em razão de benfeitorias realizadas pelo próprio dono, não nasce direito à passagem forçada (art. 1.285 do CC).

A passagem forçada só é admitida quando o encravamento não decorre de ato voluntário do proprietário.

Ainda que o vizinho:

• permita a passagem,
• de forma tácita,
• por mera tolerância ou cortesia,

isso não constitui servidão predial.

• Art. 1.378 do CC
• A servidão:
• depende de título (negócio jurídico) ou usucapião;
• e, se constituída por título, exige registro no Cartório de Registro de Imóveis.
• Art. 1.208 do CC
• Atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse, nem geram direitos reais.

• ❌ Tolerância ≠ servidão
• ❌ Cortesia ≠ direito real
• ❌ Encravamento por culpa do proprietário ≠ passagem forçada

C) ERRADA - O direito real de uso é personalíssimo e intransmissível.

• Art. 1.412 do CC

Portanto:

• ❌ não se transfere aos sucessores;
• ❌ extingue-se com a morte do usuário;

• Art. 176, caput, CF/88

Portanto:

• ❌ os recursos minerais não pertencem ao proprietário do imóvel;
• ❌ o proprietário não pode alienar ou ceder a exploração do subsolo mineral;
• a exploração depende de autorização ou concessão da União, nos termos da lei.

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