Interpretação e Tema Jurídico

A questão aborda a usucapião especial urbana, prevista na Constituição Federal (art. 183) e no Código Civil (art. 1.240). Trata-se de instituto que permite ao possuidor de área urbana de até 250m², por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para moradia própria ou de sua família, conquistar a propriedade, desde que não possua outro imóvel.

Legislação Vinculada

Constituição Federal, art. 183: “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio...”

Jurisprudência Relevante

STF – RE 422.349/RS: O reconhecimento da usucapião urbana não pode ser impedido em razão do imóvel ser inferior ao módulo urbano estabelecido em legislação local.

STJ – REsp 1.667.843/RS: Idêntica posição: área menor que o módulo edilício não impede usucapião.

Exemplo Prático

Antônio possui, há 6 anos, 200m² de terreno em área urbana para moradia, não sendo proprietário de outro bem. Independentemente do módulo mínimo estipulado em lei municipal, ele pode requerer a usucapião especial urbana.

Justificativa da Alternativa Correta (B)

B) Está correta porque João e Maria preencheram todos os requisitos constitucionais e legais: posse por mais de 5 anos, área inferior a 250m², uso para moradia e ausência de outra propriedade. A exigência municipal quanto ao módulo mínimo não impede a usucapião, conforme STF/STJ e doutrina (Maria Helena Diniz, José Afonso da Silva).

Crítica às Alternativas Incorretas

A: Errada. Tempo (6 anos > 5) e dimensão (<250m²) estão corretos.

C: Errada. Ser parte de propriedade maior não impede a usucapião, desde que preenchidos os requisitos pessoais.

D: Errada. O fato de a área ser inferior ao módulo municipal não obsta a aquisição (posição pacífica do STF/STJ).

E: Errada. Normas urbanísticas não se sobrepõem à garantia constitucional da usucapião.

Dica de Interpretação

Atente-se ao comando constitucional e descarte ressalvas genéricas de legislação municipal, pois a norma constitucional prevalece sobre restrições infraconstitucionais.

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Inicialmente, nota-se, pelo Estatuto da cidade, que houve o preenchimento dos requisitos legais:

Art. 9o Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Quanto aos argumentos que o "colega" da assertiva apresentou, não representam impedimento caso se tome por base a seguinte jurisprudência do STJ e do STF:

Se forem preenchidos os requisitos do art. 183 da CF/88, a pessoa terá direito à usucapião especial urbana e o fato de o imóvel em questão não atender ao mínimo dos módulos urbanos exigidos pela legislação local para a respectiva área (dimensão do lote) não é motivo suficiente para se negar esse direito, que tem índole constitucional.

Para que seja deferido o direito à usucapião especial urbana basta o preenchimento dos requisitos exigidos pelo texto constitucional, de modo que não se pode impor obstáculos, de índole infraconstitucional, para impedir que se aperfeiçoe, em favor de parte interessada, o modo originário de aquisição de propriedade. STF. Plenário. RE 422349/RS, Rel. Min. Dias Toffoli, julgado em 29/4/2015 (repercussão geral) (Info 783).

Presentes os requisitos exigidos no art. 191 da CF/88, o imóvel rural cuja área seja inferior ao "módulo rural" estabelecido para a região (art. 4º, III, da Lei 4.504/1964) poderá ser adquirido por meio de usucapião especial rural.

STJ. 4ª Turma. REsp 1.040.296-ES, Rel. originário Min. Marco Buzzi, Rel. para acórdão Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 2/6/2015 (Info 566).

OBS.: aqui, trata-se de imóvel rural, mas os fundamentos são os mesmos do STF acima.

O fato de os possuidores serem proprietários de metade do imóvel usucapiendo não faz incidir a vedação de não possuir “outro imóvel” urbano, contida no art. 1.240 do Código Civil.

STJ. 3ª Turma. REsp 1.909.276-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 27/09/2022 (Info 753).

OBS.: se os possuidores são proprietários de metade do imóvel, ou de parte apenas de um imóvel ou propriedade maior, esse fato, por si só, não é impeditivo do usucapião, como se nota nesse recente julgado de 2022.

A questão explorou a jurisprudência dos Tribunais Superiores, sobre o instituto jurídico da usucapião especial urbana. Tal modalidade de usucapião está prevista no art. 183 da CRFB, bem como art. 9º do Estatuto da Cidade (EC).

À luz dos referidos dispositivos, podemos apontar os seguintes requisitos para o instrumento urbanístico em análise:

- Posse de área urbana de até 250 m²;

- Posse por cinco anos ininterruptos, sem oposição;

- Utilizada para moradia própria ou da família

- Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural

O enunciado revela dois questionamentos:

I) Seria possível exercer a usucapião de parcela do terreno, sendo o restante propriedade de outrem?

A resposta é positiva, pois a usucapião visa à regularização da posse - que é situação de fato - e, uma vez reconhecida judicialmente, assegura o cumprimento da função social da propriedade.

João e Maria já ocupam área com metragem que atende o máximo permitido para a modalidade de usucapião espacial urbana, como visto.

Em situação semelhante, o STJ vem admitindo ao coproprietário que se utiliza do imóvel, mantendo-o e conservando-o, adquirir pela usucapião a parte que pertença ao coproprietário antissocial. Nesse sentido: (REsp 668.131; REsp 1.631.859; AgInt no REsp 1.787.720; REsp 1.840.561).

II) É possível haver usucapião de área inferior ao módulo urbano (medida mínima, estipulada pelo município, para fins de planejamento e ocupação do solo urbano)?

Segundo o STJ, a lei municipal que estabelece o módulo urbano em área superior a 250 metros quadrados não pode impedir a aquisição de propriedade ao possuidor de um imóvel de área menor, caso sejam cumpridos todos os requisitos, para usucapião.

Nesse sentido já se manifestou o STF no RE 422.349, segundo o qual, preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser impedido por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na área em que o imóvel está situado.

Gabarito do Professor: B

REsp 1.360.017-RJ - Não obsta o pedido declaratório de usucapião especial urbana o fato de a área do imóvel ser inferior à correspondente ao “módulo urbano” (a área mínima a ser observada no parcelamento de solo urbano por determinação infraconstitucional). (Informativo n. 584)

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O Usucapião em tela é o chamado Usucapião Constitucional, ou seja, uma vez preenchidos os requisitos do art. 183 da CF, os interessados podem ajuizar ação de reconhecimento de domínio da propriedade por usucapião.