Comentário do Gabarito:

1. Interpretação do enunciado e tema jurídico:

A questão discute a venda irregular de lotes urbanos sem autorização da prefeitura e sem registro no cartório de imóveis. O tema trata da regularidade do parcelamento do solo urbano conforme a Lei nº 6.766/1979, fundamental para Advogados atuantes em Direito Urbanístico.

2. Fundamentação legal:

De acordo com o art. 38 da Lei nº 6.766/1979:
“Verificado que o loteamento ou desmembramento não se encontra registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal (...), deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.”

3. Tema central e conhecimento necessário:

A atividade de parcelamento exige prévia aprovação da municipalidade e registro no CRI para proteger interesses urbanos e de adquirentes. O descumprimento implica sanções administrativas e possíveis delitos (art. 50, Lei 6.766/79).

4. Exemplo prático:

Imagine “João” que compra um lote numa área ainda não regularizada. Descobrindo a irregularidade, ele pode suspender o pagamento e exigir a regularização do loteador.

5. Justificativa da alternativa correta (B):

B) em razão da ausência de registro, deverão os compradores dos lotes suspender os pagamentos, notificando José para que este promova a regularização do loteamento.

CORRETA. Esta opção está literalmente de acordo com o art. 38 da Lei do Parcelamento, que prevê a suspensão de pagamentos e a notificação do loteador.

6. Análise das alternativas incorretas:

A) Incorreta: O registro é condição prévia à venda de lotes, não pode ser feito após todas as vendas (art. 18, Lei 6.766/79).

C) Incorreta: Não há previsão de devolução automática dos valores pelo simples fato da regularização posterior. A legislação estabelece a regularização e não a obrigação peremptória de devolução.

D) Incorreta: Não existe previsão legal para a prefeitura se sub-rogar no direito ao recebimento dos valores dos adquirentes dos lotes.

7. Pegadinha comum:

Muitas vezes as bancas induzem o candidato a confundir venda futura x registro. Lembre-se: não há venda válida de lotes urbanos sem registro prévio do loteamento.

8. Jurisprudência e doutrina:

Hely Lopes Meirelles aborda que o cumprimento das formalidades é essencial, sob pena de nulidade (Direito Administrativo Brasileiro).

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Gab: LETRA B

Nos termos da LPSU (Lei n. 6.766/79):

Art.38. Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.

Qual o erro da D?

Qual o erro da D?

Quanto à letra D não é uma faculdade, é um poder-dever, conforme o seguinte julgado: Existe o poder-dever do Município de regularizar loteamentos clandestinos ou irregulares. Esse poder-dever, contudo, fica restrito à realização das obras essenciais a serem implantadas em conformidade com a legislação urbanística local (art. 40, caput e § 5º, da Lei nº 6.766/79). Após fazer a regularização, o Município tem também o poder-dever de cobrar dos responsáveis (ex: loteador) os custos que teve para realizar a sua atuação saneadora.

STJ. 1ª Seção. REsp 1164893-SE, Rel. Min. Herman Benjamin, julgado em 23/11/2016 (Info 651).

Obs: Embora a legislação utilize o termo “poderá” regularizar, segundo o STJ, cuida-se de um poder-dever nos termos do art. 30, VIII, da CF/88: Art. 30. Compete aos Municípios: (...) VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano.

Loteamento clandestino é aquele que não foi aprovado pela administração pública municipal.

Loteamento irregular: é aquele que foi aprovado pela administração pública municipal, mas que:

• não foi inscrito ou

• não foi executado em conformidade com o plano e as plantas aprovadas.

Mesmo na hipótese de loteamentos irregulares (aprovados, mas não inscritos ou executados adequadamente), a obrigação do Poder Público restringe-se à infraestrutura necessária para sua inserção na malha urbana, como ruas, esgoto, iluminação pública etc., de modo a atender aos moradores já instalados, sem prejuízo do também dever-poder da Administração de cobrar dos responsáveis os custos em que incorrer na sua atuação saneadora.

Art. 40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, se desatendida pelo loteador a notificação, poderá regularizar loteamento ou desmembramento não autorizado ou executado sem observância das determinações do ato administrativo de licença, para evitar lesão aos seus padrões de desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.

§ 1º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que promover a regularização, na forma deste artigo, obterá judicialmente o levantamento das prestações depositadas, com os respectivos acréscimos de correção monetária e juros, nos termos do § 1º do art. 38 desta Lei, a título de ressarcimento das importâncias despendidas com equipamentos urbanos ou expropriações necessárias para regularizar o loteamento ou desmembramento.

§ 2º As importâncias despendidas pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, para regularizar o loteamento ou desmembramento, caso não sejam integralmente ressarcidas conforme o disposto no parágrafo anterior, serão exigidas na parte faltante do loteador, aplicando-se o disposto no art. 47 desta Lei.

§ 3º No caso de o loteador não cumprir o estabelecido no parágrafo anterior, a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, poderá receber as prestações dos adquirentes, até o valor devido.

§ 4º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para assegurar a regularização do loteamento ou desmembramento, bem como o ressarcimento integral de importâncias despendidas, ou a despender, poderá promover judicialmente os procedimentos cautelares necessários aos fins colimados.

§ 5 A regularização de um parcelamento pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal, quando for o caso, não poderá contrariar o disposto nos arts. 3 e 4 desta Lei, ressalvado o disposto no § 1 desse último.                     

Art. 41. Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote, comprovando o depósito de todas as prestações do preço avençado, poderá obter o registro, de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de venda e compra devidamente firmado.