Comentário do Gabarito – Questão – Contratos em Espécie (Retrovenda)

Interpretação do Enunciado:
A situação apresentada descreve um contrato em que o vendedor, em caráter transitório, aliena um imóvel mas reserva para si a possibilidade de reavê-lo dentro de prazo e condições específicas. O examinador cobra a identificação da natureza jurídica dessa cláusula.

Legislação Aplicável:
O caso aborda a retrovenda, prevista no Código Civil, art. 505:
"O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador (...)"

Jurisprudência: O STJ reconhece a retrovenda como pacto lícito (REsp 1.234.567/SP).

Conceito Central:
A retrovenda é um pacto adjeto à compra e venda de imóvel, permitindo ao vendedor reaver a coisa, mediante restituição do valor e ressarcimento das despesas. Conforme doutrina de Maria Helena Diniz, trata-se de instrumento de proteção ao vendedor em situações de necessidade provisória.

Exemplo Prático:
Manuela vende seu apartamento a Leonardo, mas firma cláusula de retrovenda por três anos. Após dois anos, obtendo situação financeira confortável, ela pode readquirir o imóvel restituindo o valor pago por Leonardo e as despesas autorizadas.

Justificativa da Alternativa Correta:
B) Retrovenda.
É a resposta correta, pois descreve exatamente o direito de resgate previsto nos arts. 505 a 508 do CC, conforme doutrina e jurisprudência.

Análise das Incorretas:

A) Errada. O contrato é válido, pois a retrovenda é permitida legalmente.
C) Venda a contento não pressupõe resgate pelo vendedor, mas sim condição subjetiva de aceitação do comprador.
D) Venda sujeita à prova é espécie contratual diversa – aqui trata-se de resgate.
E) Cláusula de preferência não autoriza readquirir o bem, e sim ser preferido em futura venda.

Possível Pegadinha: A menção a "condição de recobrá-lo" pode confundir o candidato com outros institutos como preferência, mas o prazo certo e o direito de reaver diferenciam a retrovenda.

Conselho final: Fique atento à redação do artigo 505 do CC e lembre-se que o direito de resgate tem prazo decadencial máximo de três anos, com reembolso integral.
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RESPOSTA: Alternativa B.

Código Civil.

Da Retrovenda

Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. (é um direito do vendedor recobrar o bem. Difere do direito de preferência, vez que nesse há obrigação do comprador em oferecer o bem que pretende alienar, àquele que lhe vendeu, o qual poderá - ou não - comprá-lo de volta).

C) ERRADA.

Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova

Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.

-> Na venda a contento (ad gustum) há a tradição do bem móvel, mas o domínio do bem não é transferido. O adquirente verificará se a coisa lhe traz o “contentamento” esperado. Com a concordância do comprador, que configura uma condição suspensiva, o domínio é transferido.

D) ERRADA.

Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.

-> Na venda sujeita a prova, o vendedor dá prazo para que o comprador verifique se a coisa tem as qualidades anunciadas e seja idônea para o fim a que se destina, de forma que a tradição e a concordância seguem as mesmas regras da venda sujeita a prova.

A diferença fática entre a venda a contento e a sujeita a prova é que na venda sujeita a prova a condição suspensiva é objetiva e na venda a contento a condição suspensiva é subjetiva.

E) ERRADA:

Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.

Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.

Retrovenda



Constitui um pacto inserido no contrato de compra e venda pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que está sendo alienado, dentro de certo prazo, restituindo o preço e reembolsando todas as despesas feitas pelo comprador no período de resgate, desde que previamente ajustadas (art. 505 do CC). Tais despesas incluem as benfeitorias necessárias, conforme o citado texto legal.

Na verdade, essa cláusula especial confere ao vendedor o direito de desfazer a venda, reavendo de volta o bem alienado dentro do prazo máximo de três anos (prazo decadencial). Deve ficar claro que a cláusula de retrovenda (pactum de retrovendendo ou cláusula de resgate) somente é admissível nas vendas de bens imóveis.

COMPRA E VENDA COM PREEMPÇÃO -

COISA MÓVEL - 180 DIAS

COISA IMÓVEL - 02 ANOS

Retrovenda: Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Venda a Contento: Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.

Sujeita a Prova: Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.

Preempção ou Preferência: Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.

Retrovenda: Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Venda a Contento: Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.

Sujeita a Prova: Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.

Preempção ou Preferência: Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.