LEI No 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991

TÍTULO I

Da Locação

CAPÍTULO I

Disposições Gerais

SEÇÃO I

Da locação em geral

Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

Gabarito: C

Gabarito: C.

A) ERRADA. O Município não pode denunciar unilateralmente o contrato a qualquer tempo apenas com fundamento na supremacia do interesse público. A locação de imóvel pela Administração Pública submete-se à Lei nº 8.245/1991, sem que isso confira ao ente público uma prerrogativa automática de rescisão unilateral.

B) ERRADA. O Município pode propor ação de despejo em caso de falta de pagamento, conforme o art. 5º da Lei nº 8.245/1991. A cobrança dos aluguéis não é a única medida judicial possível.

C) CORRETA. O art. 1º, parágrafo único, alínea “a”, da Lei nº 8.245/1991 prevê a aplicação da lei às locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados, dos Municípios e de suas autarquias e fundações públicas, ressalvadas as hipóteses legais de exclusão. A Administração deve observar também as normas de direito público pertinentes, mas não pode rescindir unilateralmente o contrato apenas invocando o interesse público.

D) ERRADA. Não há previsão legal que autorize a rescisão unilateral da locação mediante simples decreto, sem aviso prévio e sem considerar os direitos contratuais do locador.

E) ERRADA. A locação de imóvel pela Administração Pública não se submete integralmente ao regime dos contratos administrativos típicos. Aplica-se a Lei nº 8.245/1991, conforme seu art. 1º, parágrafo único, alínea “a”, sem prejuízo das normas de direito público pertinentes.

Esquema para memorizar:

* Locação de imóvel pela Administração Pública: aplicação da Lei do Inquilinato, sem prejuízo das normas de direito público.

* Falta de pagamento: possibilidade de ação de despejo.

* Interesse público: não autoriza, por si só, a rescisão unilateral da locação.

Art. 1º (...) Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Num primeiro momento, achei que se aplicava a lei o Inquilinato (Lei 8245/91) em razão do ente estar numa relação horizontal, e não vertical. Porém, me deparei com o seguinte informativo e entendi a própria lei faz uma ressalva quanto às locações de propriedade de entes da administração, conforme se depreende do texto legal acima e da juris abaixo.

As empresas públicas são dotadas de personalidade jurídica de direito privado e, ressalvadas as hipóteses constitucionais, sujeitam-se ao regime jurídico próprio das empresas privadas, inclusive nas relações jurídicas contratuais que venham a manter. Assim, se uma empresa pública realiza contrato de locação comercial de imóvel de sua propriedade, sendo o imóvel locado bem de natureza privada, o contrato locatício firmado também é de natureza privada, e não administrativa, submetendo-se à Lei de Locações. O art. 1º, “a”, “1” da Lei 8.245/91 somente exclui do seu âmbito as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas. Logo, as empresas públicas e sociedades de economia mista submetem-se à Lei 8.245/91.

STJ. 4ª Turma. REsp 1224007-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 24/4/2014 (Info 542).

Se alguém confirmar essa situação, responde aqui nos comentários.

VAleuu

A lei do inquilinato é clara ao exlcuir a locação de imível público. Não entendi o gabarito.

Gemini:

A alternativa correta é a C: Aplicam-se as disposições da Lei n° 8.245/1991, sem prejuízo da incidência das normas de direito público pertinentes, não havendo prerrogativa legal que autorize a rescisão unilateral apenas invocando o interesse público.

Essa questão, aplicada pela VUNESP no concurso de Procurador Jurídico de Sales Oliveira, é um excelente exemplo de como as bancas aprofundam o regime jurídico dos contratos privados da Administração Pública.

Entendendo o Gabarito (Por que a C está correta?)

1. O caso prático: O enunciado diz "imóvel urbano locado pelo Município a particular". Significa que o Município é o Locador (proprietário).
2. A aplicação da Lei do Inquilinato: Embora a Lei 8.245/91 exclua em seu art. 1º, parágrafo único, os imóveis de propriedade dos Municípios, as normas gerais de contratos da Administração Pública ( ou a antiga Lei 8.666/93) determinam que, quando a Administração celebra um contrato predominantemente de direito privado (como a locação), aplicam-se as normas do direito privado de forma subsidiária, mas ele não ganha o status de "contrato administrativo típico".
3. A falta de prerrogativa para rescisão unilateral imotivada: Nos contratos de locação regidos sob essa ótica, a Administração Pública abre mão das suas cláusulas exorbitantes plenas. O Município não pode simplesmente rescindir o contrato no meio do prazo contratual de forma unilateral e sem indenização alegando "supremacia do interesse público". Ele deve respeitar o pactuado ou trilhar as vias de rescisão justificadas (ou aguardar o término do prazo).

Por que as outras alternativas estão erradas?

• A (Errada): Afirma que pode haver denúncia unilateral a qualquer tempo com aviso de 30 dias pela supremacia do interesse público. A supremacia não confere um "cheque em branco" para quebrar contratos de locação vigentes sem observar os trâmites legais e indenizatórios.
• B (Errada): Diz que o Município não pode propor ação de despejo por falta de pagamento. Se o particular atrasar o aluguel, o Município pode sim reaver o imóvel extrajudicialmente ou via ação judicial possessória/retomada célere, sem precisar ficar limitado a uma longa ação de conhecimento de cobrança.
• D (Errada): É a mais absurda. Defende a rescisão unilateral por simples decreto e sem qualquer indenização. Isso violaria flagrantemente o princípio da segurança jurídica, a ampla defesa do particular e a vedação ao enriquecimento ilícito do Estado.
• E (Errada — A maior pegadinha): Afirma que são contratos administrativos típicos, afastando integralmente a Lei do Inquilinato. Conforme pacificado na doutrina (como Celso Antônio Bandeira de Mello e Maria Sylvia Zanella Di Pietro), os contratos de locação e compra e venda são contratos privados da administração (ou atípicos). O regime jurídico de direito público não os atrai integralmente, apenas derroga parcialmente algumas regras privadas.