Comentário do Gabarito:

Tema central: A questão trata do fato gerador do ITBI (Imposto sobre Transmissão “Inter vivos” de Bens Imóveis) conforme o Código Tributário Municipal de Olinda (Lei Complementar n.º 03/1997). O foco é identificar qual alternativa não corresponde ao critério legal do fato gerador do ITBI.

Base legal: O art. 185 do CTM de Olinda replica praticamente o art. 35 do Código Tributário Nacional: “O ITBI tem como fato gerador a transmissão 'inter vivos', a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição.”

Fundamentação e análise das alternativas:

Alternativa E (INCORRETA - Gabarito): Afirma que o ITBI incidiria na “transmissão do bem ao alienante em virtude de exercício do direito à retrovenda”. Isso está ERRADO. A retrovenda (art. 505, Código Civil) é a possibilidade do vendedor readquirir o imóvel vendido, mediante restituição do preço ao comprador. Não ocorre nova transmissão tributável, pois a recompra decorre de condição resolutiva fixada no negócio original. Segundo doutrina (Amaury Rausch Mainenti), a maioria das legislações municipais isenta essa segunda transmissão. Logo, não se caracteriza fato gerador novo para o ITBI.

Exemplo prático: João vende seu imóvel a Maria, com cláusula de retrovenda. Posteriormente, João exerce o direito de reaver o bem. Tal retorno ao patrimônio do alienante não gera ITBI, pois se trata de efeito resolutivo do contrato.

Análise das alternativas CORRETAS:

A: Abrange arrematação ou adjudicação, hipóteses de transmissão inter vivos, sendo fato gerador do ITBI.
B: Aborda compromisso de compra e venda sem cláusula de arrependimento, com registro, hipótese legal de incidência.
C: Fato gerador é a cessão dos direitos relativos ao imóvel (desde que sem arrependimento e com posse e registro).
D: Permutação ou dação em pagamento, ambas transmitem o domínio, enquadrando-se no fato gerador.

Possível pegadinha: A menção ao exercício da retrovenda pode confundir, mas exige atenção ao conceito e à natureza jurídica dessa cláusula. Leia sempre atentamente os termos “transmissão”, “direito resolúvel” e “condição” para evitar o erro.

Resumo: Alternativa E é a INCORRETA, pois a retomada do imóvel via retrovenda não configura novo fato gerador do ITBI segundo legislação, doutrina e prática dos municípios.

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