Interpretação do Caso e Tema Central

O enunciado envolve ação renovatória de locação comercial, modalidade prevista para proteger o fundo de comércio do locatário em contratos de locação de imóveis para fins empresariais. O tema exige conhecimento da Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), especialmente dos Arts. 51 e 52.

Legislação Aplicável

Art. 51, § 1º, da Lei 8.245/1991: “O prazo de renovação será de cinco anos, salvo se as partes estipularem de forma diversa.”

Jurisprudência: O STJ (REsp 1.990.552/RS) consolidou que, mesmo que o contrato tenha prazo superior, a renovatória compulsória limita-se a cinco anos, salvo convenção diversa.

Exemplo Prático

Imagine uma loja com contrato de 12 anos. Caso a renovatória seja proposta, o juiz poderá concedê-la por até cinco anos, não mais, salvo acordo expresso entre as partes.

Justificativa da Alternativa Correta (D)

A alternativa D está correta: poderá ser compulsoriamente concedida pelo prazo de cinco anos, mesmo que o contrato inicial seja de dez ou mais anos. O juiz só pode ultrapassar esse limite se houver concordância expressa dos envolvidos.

Análise das Alternativas Incorretas

A: Errada. A Lei exige contrato escrito para a renovatória (Art. 51, caput).
B: Errada. A renovação não ocorre de forma automática: depende de ação judicial e do prazo legal.
C: Errada. O prazo correto para ajuizar a renovatória é no máximo dentro de um ano e no mínimo seis meses antes do vencimento (Art. 52).
E: Errada. Não existe prazo máximo legal de cinco anos para contratos de locação, mas sim para a renovação compulsória.

Pegadinhas Sugeridas

Fique atento ao prazo da renovatória (cinco anos, não o prazo original do contrato), ao requisito do contrato escrito, e à necessidade de propor a ação dentro do período legal. Confundir essas regras é comum em provas!

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Lei 8.245/1991

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

(...).

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que, independentemente do prazo de vigência inicial do contrato de locação comercial, a renovação deverá ter o máximo de cinco anos e poderá ser requerida novamente pelo locatário ao final do período.

Fonte: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/2023/14032023-Prazo-maximo-para-renovacao-do-contrato-de-locacao-comercial-e-de-cinco-anos.aspx#:~:text=A%20Terceira%20Turma%20do%20Superior,locat%C3%A1rio%20ao%20final%20do%20per%C3%ADodo.