Nas ações de despejo de imóvel urbano, é correto afirmar:

Vamos analisar a questão sobre ações de despejo de imóvel urbano, que é um tema importante no Direito Processual Civil, especificamente no que diz respeito aos Procedimentos Especiais.

Para resolver essa questão, é essencial entender as disposições da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que rege as relações locatícias no Brasil. A questão aborda a possibilidade de emenda da mora, que é o direito do locatário de evitar a rescisão do contrato pagando os aluguéis atrasados antes do julgamento final.

Alternativa C - Correta:

A afirmação de que "não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação" está correta. Isso está de acordo com o artigo 62, inciso II, da Lei do Inquilinato. A lei permite que o locatário pague os débitos para evitar a rescisão do contrato, mas limita essa possibilidade a uma vez a cada 24 meses.

Exemplo prático: Imagine que um locatário atrasou o aluguel em janeiro de 2020 e fez a emenda da mora pagando o débito. Se ele voltar a atrasar em dezembro de 2021, ele não poderá usar novamente esse benefício, pois ainda não se passaram 24 meses desde a última vez que utilizou essa faculdade.

Análise das alternativas incorretas:

Alternativa A: Está incorreta. A execução do julgado, no caso de cumulação de pedidos de rescisão e cobrança de aluguéis, não depende necessariamente da desocupação do imóvel. A cobrança dos valores devidos pode ser iniciada independentemente da desocupação.

Alternativa B: Incorreta. Se o locador alegar que a oferta não é integral, cabe ao juiz verificar essa alegação, mas não decretar de imediato o despejo. O locatário deve ter a oportunidade de complementar o pagamento, se necessário.

Alternativa D: Incorreta. Nas ações de despejo por falta de pagamento, o fiador não é citado para responder ao pedido de rescisão do contrato, mas sim para a execução dos valores devidos.

Alternativa E: Incorreta. O prazo para o locatário evitar a rescisão do contrato é de 15 dias, e não 20, conforme o artigo 62, inciso II, da Lei do Inquilinato. Além disso, o pagamento deve ser feito conforme os cálculos apresentados na ação.

Estratégia para evitar pegadinhas: Ao ler a questão, identifique palavras-chave como "emenda da mora" e "prazo", e relacione-as com a legislação pertinente. Isso ajuda a não se confundir com prazos ou condições incorretos.

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 Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

  II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a)os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

  b)as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

  c)os juros de mora;

  d)as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre omontante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador

 Parágrafo único.  Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação

  VI- havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

alt d: o fiador não sera citado para responder ao pedido de desfazimento do vincula contractual, mas sim para pagar.

Letra “a”: ERRADA – Lei 8245, Art. 62, inc.  VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Letra “b”: ERRADA – Lei 8245, Art. 62, inc. III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

Letra “c”: ERRADA – Lei 8245, Art. 62,Parágrafo único.  Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

Letra “d”: ERRADA – Lei 8245, Art. 62, inc. I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-SE-Á O LOCATÁRIO PARA RESPONDER AO PEDIDO DE RESCISÃO e o LOCATÁRIO E OS FIADORES PARA RESPONDEREM AO PEDIDO DE COBRANÇA, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

Letra “e”: ERRADA – Lei 8245, Art. 62, inc. II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

  a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

  b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

  c) os juros de mora;

  d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: 

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; 

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: 

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; 

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; 

c) os juros de mora; 

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa; 

III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; 

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;  

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que incontroversos; 

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.