Alternativa correta: D

1. Tema central da questão
Esta questão aborda os procedimentos de avaliação previstos na ABNT NBR 14653/2019, norma fundamental para avaliações imobiliárias no Brasil. O objetivo é identificar métodos corretos para apurar o valor, custos ou viabilidade econômica de um imóvel, conhecimento imprescindível para arquitetos que atuam com avaliações ou perícias.

2. Resumo teórico
Segundo a ABNT NBR 14653/2019, avaliações imobiliárias requerem métodos adequados para cada finalidade: valor de mercado, valor de custo ou análise de viabilidade. Para viabilidade, utilizam-se ferramentas de análise financeira como o Valor Presente Líquido (VPL), Taxa Interna de Retorno (TIR) e tempo de retorno, fundamentais para decisões de investimento imobiliário.

3. Justificativa da alternativa correta (D)
A alternativa D está correta porque cita, precisamente, os métodos usualmente empregados na análise de viabilidade econômica: VPL, TIR e payback (tempo de retorno). Esses indicadores são recomendados pela ABNT NBR 14653-2/2011 e por autores consagrados, como Hely Lopes Meirelles e o Manual de Avaliação de Imóveis Urbanos (IBAPE).

4. Análise das alternativas incorretas

A: Incorreta. O método comparativo direto exige amostra estatisticamente significativa e não limitada, para garantir representatividade e confiabilidade dos resultados.

B: Incorreta. O método evolutivo compõe o valor pelo soma do valor do terreno e das benfeitorias, não pela capitalização de renda, que é próprio do método da renda.

C: Incorreta. O método de quantificação de custo utiliza orçamentos detalhados de materiais, mão de obra e despesas, não apenas a comparação direta com serviços similares.

E: Incorreta. A norma não veda outros procedimentos; prevê a adoção de métodos alternativos quando tecnicamente justificados.

5. Estratégias de interpretação
Dê atenção a termos absolutos (ex: “vedada a adoção de outros procedimentos”) e associações entre métodos e finalidades – são comuns as “pegadinhas” envolvendo confusão entre métodos de custo, renda e evolução. Priorize palavras-chave e relacione-as à finalidade de cada método.

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