Comentário de Gabarito – Registro de Imóveis e Procedimentos de Segurança na Compra e Venda

Tema central: A questão aborda as medidas de precaução essenciais ao se realizar uma compra e venda de imóvel, exigindo conhecimento prático do processo e da legislação que tutela a transferência da propriedade imobiliária.

Legislação relevante:
Código Civil Brasileiro, Art. 1.245: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”
Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), Art. 167: Enumera os atos obrigatórios de registro.

Jurisprudência: O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reforça a importância das certidões e da verificação de ônus, destacando que a ausência dessa cautela pode caracterizar negligência do comprador (REsp 1.111.829/SP).

Explicação:
Antes de adquirir um imóvel, é fundamental solicitar diversas certidões: certidão de ônus reais, certidão negativa de débitos fiscais, certidões trabalhistas, federais, municipais, estaduais, além do comprovante de quitação de impostos (como IPTU). Esses documentos garantem ao comprador que o imóvel está livre de dívidas, penhoras ou litígios, evitando prejuízos futuros e processos judiciais.

Exemplo prático: Imagine que uma pessoa compra um imóvel sem solicitar a certidão de ônus reais. Posteriormente, descobre-se uma hipoteca registrada, e o novo proprietário pode perder o imóvel. Se tivesse feito a consulta, evitaria o problema.

Justificativa da alternativa correta (D):
Está correta pois demonstra atitude diligente e abrangente: reunir todas as certidões pertinentes (inclusive de impostos e débitos trabalhistas), antes de lavrar a escritura e registrar a transmissão no cartório de registro de imóveis. Tal conduta preserva a segurança jurídica da transação.

Análise crítica das incorretas:

• A: Focar apenas na Justiça Federal é insuficiente; não garante ausência de outros débitos ou restrições.
• B: A certidão de ônus é essencial, mas não basta; outras certidões são igualmente importantes.
• C: Totalmente equivocada! Não buscar certidões coloca o adquirente em grave risco jurídico.

Pegadinha: Não se deve presumir que apenas um documento isola totalmente o risco; a fundamentação está na amplitude do cuidado.

Cultive atenção, pratique a leitura de enunciados e, ao perceber termos restritivos como “apenas” ou “somente”, fique alerta! Assim, estará mais preparado para enfrentar as provas.

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Aula: Precauções na Compra e Venda de Imóvel

Pergunta: É suficiente solicitar apenas a certidão de ônus reais para garantir a segurança jurídica na compra e venda de um imóvel?

Resposta: Não. A certidão de ônus reais é essencial, mas insuficiente. A diligência exige diversas certidões, incluindo comprovantes de pagamento de impostos e débitos trabalhistas, antes de lavrar a escritura e registrar a transmissão da propriedade.

Desenvolvimento

O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade imóvel se transfere pelo registro do título translativo no Registro de Imóveis. Contudo, registrar sem as cautelas prévias pode transferir um imóvel gravado com dívidas, penhoras ou litígios.

A certidão de ônus reais revela hipotecas, penhoras e outros gravames registrados na matrícula. Débitos fiscais, trabalhistas e federais, porém, não aparecem na matrícula. Por isso, são necessárias certidões negativas municipais, estaduais e federais, certidões trabalhistas e comprovantes de quitação de tributos como o Imposto Predial e Territorial Urbano.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a ausência dessas cautelas pode caracterizar negligência do comprador, afastando a proteção do adquirente de boa-fé.

Distrator 1. A certidão da Justiça Federal é suficiente para garantir a segurança da compra?

Resposta. Não. Ela cobre apenas débitos e litígios federais. Dívidas municipais, estaduais, trabalhistas e ônus reais registrados não aparecem nela.

Distrator 2. A certidão de ônus reais no cartório de registro do imóvel é suficiente por si só?

Resposta. Não. Ela é indispensável, mas não revela débitos fiscais nem trabalhistas. A segurança plena exige o conjunto de certidões.

Distrator 3. Lavrar a escritura sem obter certidões adicionais é suficiente para garantir a segurança da compra?

Resposta. Não. A escritura não apaga dívidas preexistentes nem afasta penhoras não registradas. Sem as certidões, o comprador assume riscos que uma simples diligência prévia evitaria.

Frase-chave: Compra segura exige certidão de ônus reais, certidões fiscais, trabalhistas e federais, tudo antes da escritura e do registro.

Macete: Antes de assinar, certifique tudo. Uma certidão só não basta.