Análise do Tema: O tema central é a regularização registral de dois imóveis construídos em um único terreno, visando a obtenção de matrículas individualizadas para cada unidade. Esse é um assunto fundamental em Direito Notarial e Registral, especialmente para quem vai atuar na área administrativa.

Legislação Aplicável: A solução está fundamentada na Lei nº 4.591/1964, especialmente nos arts. 7º e 8º, e no Código Civil, art. 1.332. Segundo o art. 7º da Lei de Condomínios: “O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando a individualização de cada unidade...”

Explicação do Tema: Quando há dois imóveis edificados em um único terreno, há duas alternativas jurídicas usuais: subdivisão do terreno em lotes diferentes (desmembramento) ou instituição de condomínio edilício, que é o mais adequado nessa situação quando as construções não permitem dividido do terreno. O condomínio edilício possibilita a individualização de unidades autônomas (com matrícula própria), discriminando áreas privativas e comuns.

Exemplo prático: Imagine que João construiu duas casas independentes em um só terreno urbano. Para vender uma das casas separadamente, ele deve instituir condomínio edilício, descrever cada unidade (casa) e as áreas comuns (corredor, quintal, etc) e registrar essa instituição. Daí, cada casa terá matrícula individual no Registro de Imóveis.

Justificativa da Alternativa Correta:
Alternativa C – Correta, pois é preciso instituir condomínio, criando unidades autônomas (matrículas separadas) para as construções, conforme prevê o art. 1.332 do Código Civil e os arts. 7º e 8º da Lei nº 4.591/64.

Por que as demais alternativas estão incorretas?

• A) Incorreta. A regularização é viável sim, basta cumprir os requisitos legais mencionados.
• B) Incorreta. A questão não exige nova licença de construção, mas sim a regularização registral.
• D) Incorreta. A simples subdivisão do terreno só seria possível se fosse urbanisticamente viável; caso contrário, o caminho é o condomínio edilício.

Pegadinhas: Atenção para o uso dos termos “matrícula individual” (refere-se ao registro de cada unidade) e não confunda subdivisão física do terreno com instituição de condomínio edilício.

Jurisprudência: O STJ já reconheceu a possibilidade de retificação do registro para instituir condomínio edilício e individualizar unidades autônomas (Recurso Administrativo n. 0021657-61.2020.8.24.0710).

Doutrina: Luiz Antonio Scavone Junior destaca a importância da individualização das unidades e da discriminação de áreas privativas e comuns.

Conclusão: Em casos de imóveis construídos em um único terreno, o caminho correto para dar matrícula individual a cada imóvel é a instituição de condomínio edilício.
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A alternativa correta é a C, a grande maioria marcou a alternativa D.

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Para o disposto na alternativa D ser viável é necessário que na subdivisão os terrenos obedeçam a fração mínima de parcelamento, a construção não seja um prédio com térreo e primeiro pavimento, ou seja, para realizar a subdivisão seria melhor aceito se fosse uma casinha do lado da outra

Desta forma a medida mais aceitável será a disposta na alternativa C por ausência de mais informações no enunciado

Pergunta: Como regularizar dois imóveis construídos em um único terreno para que cada um tenha sua própria matrícula?

Resposta: É necessário instituir condomínio edilício e registrar as unidades como autônomas, com áreas privativas e comuns individualizadas, conforme o artigo 1.332 do Código Civil e os artigos 7º e 8º da Lei número 4.591, de 1964.

Desenvolvimento

Quando duas construções ocupam um único terreno, há duas saídas jurídicas possíveis: o desmembramento do terreno em lotes distintos ou a instituição de condomínio edilício. O desmembramento só é viável se cada parte resultante respeitar a fração mínima de parcelamento urbano e se as construções permitirem a divisão física do solo. Quando isso não é possível, o caminho correto é o condomínio edilício.

O condomínio edilício permite individualizar cada unidade construtiva como autônoma, com matrícula própria no Registro de Imóveis. O ato de instituição descreve as áreas privativas de cada unidade e as áreas comuns, como corredores e quintais compartilhados, e é registrado obrigatoriamente no Registro de Imóveis.

Distrator 1. A regularização de imóveis construídos em único terreno é viável?

Resposta. Sim, é plenamente viável pela instituição de condomínio edilício, com registro das unidades autônomas no Registro de Imóveis. A afirmação de que não seria viável contraria os artigos 7º e 8º da Lei número 4.591, de 1964.

Distrator 2. A regularização exige nova licença de construção para cada unidade?

Resposta. Não. Trata-se de regularização registral, não construtiva. O que se exige é a instituição do condomínio e o registro das unidades autônomas, sem necessidade de nova licença de obra.

Distrator 3. A simples subdivisão do terreno em duas matrículas distintas resolve o problema em qualquer caso?

Resposta. Não em qualquer caso. O desmembramento só é viável se as partes resultantes respeitarem a fração mínima de parcelamento e se as construções permitirem a divisão física do solo. Quando isso não é possível, a solução correta é o condomínio edilício.

Frase-chave: Dois imóveis em um terreno ganham matrícula individual pela instituição de condomínio edilício, com individualização das unidades autônomas e das áreas comuns registrada no Registro de Imóveis.

Macete: Um terreno, duas casas, uma saída: condomínio edilício. Desmembramento só se o terreno permitir.