Comentário de Gabarito – Shopping Center e Locação Comercial

1. Tema central e legislação aplicada:

A questão aborda a teoria do direito empresarial aplicada ao estabelecimento shopping center, com enfoque na Lei n° 8.245/1991 – Lei de Locações, especialmente §§ do Art. 54 (liberdade contratual entre lojistas e empreendedor em shopping) e Art. 51 (renovação compulsória).

2. Análise das proposições:

I. Incorreta: O inadimplemento do incorporador quanto à cláusula de exclusividade no "tenant mix" traz direito à reparação (como desconto no preço), mas não autoriza o inadimplemento total pelo lojista na promessa de compra e venda — sob pena de descumprir o contrato e responder por perdas e danos. O STJ (REsp 1.280.825-SP) admite cláusula de raio/exclusividade, mas exige solução proporcional ao dano.

II. Incorreta: O administrador deve fornecer o ambiente prometido, mas mudanças eventuais (desde que não violem o direito adquirido do lojista ou o equilíbrio contratual) são permitidas, em vista da dinâmica do mercado. Exigir imutabilidade absoluta seria irreal. Pegadinha: a assertiva exige imutabilidade total, o que não se sustenta juridicamente.

III. Correta: A relação entre lojistas é simbiótica, pois o sucesso de uns favorece os demais e o conjunto. Fábio Ulhoa Coelho destaca o papel do “tenant mix” equilibrado para tornar o shopping atrativo.

IV. Incorreta: O Art. 51 c/c Art. 54 da Lei 8.245/91 admite a renovação compulsória nos shoppings, salvo se as partes convencionarem o contrário (prevalência da vontade no shopping, mas sem excluir a ação renovatória totalmente).

3. Estratégia e pegadinhas:

O comando “apenas uma das proposições é falsa” exige leitura atenta. Três assertivas estão erradas, apenas a III está correta. Logo, a alternativa correta, de acordo com o gabarito, é D.

4. Exemplo prático:

Se um shopping impõe a uma marca a venda exclusiva de eletrônicos mas permite a uma loja maior vender os mesmos produtos, esse lojista pode pedir revisão contratual ou indenização, mas não deixar de pagar integralmente.

5. Conclusão:

Para questões sobre shopping center, destaque sempre a liberdade contratual moderada, o papel do “tenant mix”, a proteção ao fundo de comércio, e a aplicação diferenciada da Lei de Locações.

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Esse modelo de questão é nulo de pleno direito

Abraços

Relação simbiótica é aquela por meio da qual uma ou ambas as pessoas envolvidas se beneficiam de alguma forma.

LETRA D

Apenas uma das proposições é falsa.

IV - Errada.; segundo Fábio Ulhoa:

• "A Lei de locações admite claramente a renovação compulsória do contrato de locação de espaços em shopping centers ( art 52, parágrafo 2 da Lei de Locações ). Deve-se ressaltar, contudo, que, se a renovação importa prejuízo ao empreendimento, caberá a exceção de retomada. Trata-se de uma questão de fato, a ser provada pelo empresário titular do shopping center."