Eduardo vendeu um imóvel urbano a Clara, estipulando em con...
Eduardo, ao saber do negócio já concluído, procurou Flávio para discutir o direito de preferência, mas este afirmou não ter sido informado sobre qualquer cláusula contratual anterior. Eduardo ajuizou ação para haver o imóvel para si, mediante o pagamento do mesmo valor da proposta aceita por Clara.
Com base nas disposições legais sobre o direito de preempção, assinale a afirmativa correta.
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Gabarito: A
Fundamento decisivo: Código Civil, art. 518: "Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem." Como Clara vendeu o imóvel a Flávio sem notificar Eduardo, incide a sanção legal expressa para a violação da preempção convencional, com responsabilidade por perdas e danos da compradora, e não direito de Eduardo reaver o imóvel do terceiro adquirente.
- Em preempção convencional, primeiro identifique a consequência do descumprimento: o art. 518 prevê perdas e danos contra o comprador.
- Não atribua à preferência convencional direito de reaver o bem do terceiro sem previsão legal expressa.
- Confira os prazos com precisão: 180 dias no art. 513, parágrafo único, refere-se à coisa móvel; para imóvel, o prazo máximo convencional é de dois anos.
- Diferencie perda/caducidade do direito de preferência dos limites de seus efeitos perante o terceiro adquirente.
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Comentários
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A alternativa correta é a A.
O direito de preferência (preempção) previsto no Código Civil gera, quando violado, o direito do titular não de reaver o bem diretamente do terceiro de boa-fé, mas sim de pleitear perdas e danos contra o alienante (Clara), caso não tenha sido previamente notificado da venda.
B- Errada porque não há exigência de notificação ao terceiro adquirente para exercício da preferência.
C- Errada porque a ciência do terceiro não é requisito para existência do direito de preempção.
D- Errada porque o prazo e o direito de “reaver o imóvel diretamente” não se aplicam a essa hipótese de preempção convencional dessa forma.
GABARITO: A – Eduardo não pode exigir o imóvel para si, mas poderá pleitear perdas e danos contra Clara.
O QUE ESTÁ EM JOGO?
A questão trata de:
- direito de preempção (preferência);
- pacto de preferência;
- efeitos perante terceiros;
- regras do Código Civil.
POR QUE A ALTERNATIVA A ESTÁ CORRETA?
O direito de preempção previsto no Código Civil gera obrigação pessoal entre as partes.
Assim:
- Clara deveria notificar Eduardo antes da venda;
- como não fez, descumpriu a obrigação contratual.
Porém, em regra:
- o pacto de preferência não possui eficácia real contra terceiros;
- portanto, Eduardo não pode retirar o imóvel de Flávio.
Nesse caso, cabe:
- ação de perdas e danos contra Clara.
POR QUE NÃO É A ALTERNATIVA B?
Errada.
Não basta provar notificação a Flávio.
Além disso, o enunciado não informa qualquer ciência prévia formal do terceiro adquirente.
POR QUE NÃO É A ALTERNATIVA C?
Errada.
Eduardo não perdeu totalmente o direito.
Ele continua podendo exigir indenização por perdas e danos contra Clara.
POR QUE NÃO É A ALTERNATIVA D?
Errada.
O Código Civil não autoriza, nessa hipótese comum de preempção convencional, que Eduardo requeira compulsoriamente o imóvel para si mediante depósito do preço.
O direito gera apenas responsabilidade contratual.
RESUMO PARA PROVA
Preempção convencional:
- gera obrigação pessoal;
- venda sem notificação → perdas e danos;
- regra geral → não permite retirar imóvel do terceiro adquirente.
Valdecir Bagattoli
Na preempção convencional, o descumprimento gera direito a perdas e danos, não à adjudicação do imóvel.
- Código Civil, arts. 513 a 520.
Não há previsão de retomada do imóvel mediante mera notificação ao terceiro.
O direito de preferência existia, mas sua violação não permite recuperar o imóvel de terceiro.
O prazo de 180 dias não se aplica à preempção convencional dessa forma narrada.
Comentário: Gabarito letra A.
Esta questão de Direito Civil é uma das "queridinhas" da FGV por explorar a sutil diferença entre o Direito de Preferência Legal (com eficácia real) e a Preempção Contratual (com eficácia obrigacional/pessoal).
O erro de muitos candidatos é confundir a preempção do Código Civil com a preferência do inquilino (Lei do Inquilinato). Vamos dissecar essa diferença agora.
Preempção ou Preferência (Art. 513 a 520, CC)
A preempção contratual é um pacto adjeto à compra e venda onde o comprador se obriga a oferecer o bem ao vendedor caso decida vendê-lo a terceiros.
1. A Natureza Pessoal (A Chave da Questão)
Diferente da preferência do locatário (que, se registrada, permite reaver o imóvel), a preempção do Código Civil tem natureza puramente pessoal.
> Ela gera uma obrigação de fazer entre Eduardo e Clara.
> Se Clara descumpre essa obrigação e vende para Flávio, o negócio com Flávio é válido e eficaz. Eduardo não tem o "poder" de anular a venda ou tomar o imóvel de Flávio.
2. A Solução: Perdas e Danos (Art. 518, CC)
Como Eduardo não pode buscar o imóvel (sequela), a lei lhe oferece o caminho da indenização.
> Responsabilidade de Clara: Ela responde sozinha por perdas e danos.
> Responsabilidade de Flávio (Terceiro): Flávio só responderia solidariamente se ficasse provado que ele agiu de má-fé (sabia da cláusula e ajudou Clara a burlá-la). Como a questão diz que Flávio não foi informado, ele é um terceiro de boa-fé e está blindado.
Por que as outras alternativas estão erradas?
Alternativa B: Tenta criar uma regra de notificação ao terceiro que não está na lei para este tipo de contrato. Mesmo que Eduardo avisasse Flávio, o direito de preferência contratual não se torna "real" (oponível a todos) por um simples aviso.
Alternativa C: Diz que Eduardo "perdeu" o direito. Errado. O direito de Eduardo se transformou: de um direito de compra para um direito de indenização.
Alternativa D: Esta alternativa descreve o rito da Lei do Inquilinato (Art. 33 da Lei 8.245/91) ou do Condomínio. No Código Civil, o prazo de preempção para imóveis não pode exceder 2 anos, mas ele não dá o direito de depósito e retomada contra terceiros, salvo se houvesse uma cláusula com eficácia real registrada na matrícula (o que não era o caso do contrato particular).
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Eduardo vendeu um imóvel urbano a Clara, estipulando em contrato particular que, caso futuramente ela decidisse vendê-lo, Clara deveria notificá-lo previamente, conferindo-lhe o direito de adquirir o bem nas mesmas condições ofertadas a terceiros. Passados doze meses da compra, Clara recebeu proposta de venda pelo mesmo valor pago e, sem notificar Eduardo, vendeu o imóvel para Flávio. Eduardo, ao saber do negócio já concluído, procurou Flávio para discutir o direito de preferência, mas este afirmou não ter sido informado sobre qualquer cláusula contratual anterior. Eduardo ajuizou ação para haver o imóvel para si, mediante o pagamento do mesmo valor da proposta aceita por Clara. Com base nas disposições legais sobre o direito de preempção, assinale a afirmativa correta. Eduardo não pode exigir o imóvel para si, mas poderá pleitear perdas e danos contra Clara, caso comprove que foi privado de exercer seu direito de preferência.
Stolze: ‘’ No que tange aos seus efeitos, a violação da clausula de preferência, em especial nos contratos de compra e venda, não gera eficácia real, mas, sim, se resolve na velha fórmula das perdas e danos, por expressa disposição legal.
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