Lorena resolveu alienar um imóvel avaliado em R$ 2.000.000,00
para Marta. Para tanto, elas elaboraram uma minuta de contrato
de compra e venda, especificando as partes, o bem, o preço e a
forma de pagamento.
Considerando a urgência da vendedora, que iria se mudar para o
exterior, essa minuta foi impressa na casa de Marta e assinada
pelas partes e pelas testemunhas Natália e Oscar.
Sobre a situação hipotética narrada, assinale a afirmativa correta.

Question

Lorena resolveu alienar um imóvel avaliado em R$ 2.000.000,00
para Marta. Para tanto, elas elaboraram uma minuta de contrato
de compra e venda, especificando as partes, o bem, o preço e a
forma de pagamento.
Considerando a urgência da vendedora, que iria se mudar para o
exterior, essa minuta foi impressa na casa de Marta e assinada
pelas partes e pelas testemunhas Natália e Oscar.
Sobre a situação hipotética narrada, assinale a afirmativa correta. Alternativa A: O contrato de compra e venda é válido, uma vez que, na
presença de duas testemunhas, o instrumento particular
poderia ser utilizado. Ou Alternativa B: O contrato de compra e venda é nulo, por desobediência de
sua forma, mas poderá ser convertido em promessa de
compra e venda. Ou Alternativa C: O contrato de compra e venda é anulável, por vício de sua
forma, decaindo as partes do direito de promover a anulação
no prazo de dois anos de sua celebração. Ou Alternativa D: O contrato de compra e venda é anulável por vício de forma. A
lei permite, entretanto, a sua convalidação caso haja o
reconhecimento das firmas de todos os envolvidos no Ofício
de Notas.

Qconcursos · Accepted Answer

Alternativa [B] O contrato de compra e venda é nulo, por desobediência de
sua forma, mas poderá ser convertido em promessa de
compra e venda. Gabarito: BFundamento decisivo: Código Civil, art. 108: "Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País." No caso, a alienação envolvia imóvel de R$ 2.000.000,00 e foi formalizada apenas por instrumento particular, de modo que incide a nulidade por inobservância da forma prescrita em lei, nos termos do Código Civil, art. 166, IV: "É nulo o negócio jurídico quando: IV - não revestir a forma prescrita em lei;".Tema central: Forma da compra e venda de imóvelAnálise das alternativasAErradaEstá errada porque duas testemunhas não substituem a escritura pública quando esta é exigida por lei como forma essencial de validade. No caso, o art. 108 do Código Civil impõe a escritura pública para a transferência de imóvel de valor superior ao limite legal.BCertaA alternativa B está certa porque a compra e venda de imóvel de valor superior ao limite do art. 108 do Código Civil exige escritura pública como requisito de validade. Como as partes firmaram apenas instrumento particular, o negócio de compra e venda é nulo por vício de forma, nos termos do art. 166, IV, do Código Civil. Além disso, a minuta continha partes, bem, preço e forma de pagamento, de modo que, contendo os requisitos de outro negócio, admite-se a conversão em promessa de compra e venda, conforme o art. 170 do Código Civil.CErradaEstá errada porque o defeito apontado não gera anulabilidade, mas nulidade. A ausência da forma prescrita em lei enquadra-se no art. 166, IV, do Código Civil, e não em hipótese de prazo decadencial para anulação.DErradaEstá errada porque reconhecimento de firmas não se confunde com escritura pública e não convalida negócio nulo por falta da forma legal essencial. O vício é a ausência de escritura pública exigida pelo art. 108 do Código Civil.Pegadinha da questãoA banca explorou a confusão entre instrumento particular assinado por testemunhas e escritura pública, além da troca indevida entre nulidade e anulabilidade e da falsa ideia de que reconhecimento de firmas poderia sanar o vício de forma.Dica para questões semelhantesVerifique primeiro se o negócio sobre imóvel exige escritura pública pelo valor e pela natureza translativa do direito real.Se a forma legal exigida for essencial e não for observada, a consequência é nulidade, não anulabilidade.Não confunda testemunhas ou reconhecimento de firmas com lavratura de escritura pública.Após reconhecer a nulidade, examine se o instrumento contém os requisitos de outro negócio para possível conversão pelo art. 170 do Código Civil.

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Gabarito comentado

Gabarito: B

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