Tema central: A questão trata de institutos fundamentais do Direito das Coisas: posse, propriedade e mecanismos de transmissão, especialmente o constituto possessório.

Legislação Aplicável:
Código Civil, art. 1.267: “A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório...”

Explicação do Tema:
No direito civil, constituto possessório é uma forma de transferir posse sem entrega física da coisa: o vendedor torna-se possuidor direto, permanecendo no imóvel como locatário, mas a posse indireta passa ao adquirente. Segundo Caio Mário, trata-se de “técnica derivativa de aquisição da posse”.

Exemplo prático:
Antônio vende sua casa, mas permanece morando nela como inquilino de Carlos. Antônio deixa de ser proprietário e passa a ser apenas possuidor direto (ou seja, ocupa em nome do novo dono).

Justificativa da alternativa correta (A):
A alternativa A descreve corretamente o constituto possessório: “Antônio vende a Carlos a casa (...), permanecendo no imóvel como locatário”. Ocorre a transmissão da posse indireta e da propriedade para Carlos, com base no art. 1.267 do Código Civil e na doutrina majoritária.

Análise das alternativas incorretas:

B) Errada. O possuidor de má-fé só tem direito à indenização das benfeitorias necessárias, e não das úteis (CC, art. 1.220), e não há direito de retenção, regra exclusiva do possuidor de boa-fé.

C) Errada. A aquisição de posse por meio violento ou clandestino não se convalida pelo decurso do tempo. O que CC/02 prevê (art. 1.210, §1º) é excepcional e não legitima a aquisição da posse.

D) Errada. O STJ entende que o adquirente de imóvel em leilão responde pelos débitos condominiais preexistentes, pois tais obrigações acompanham o bem (REsp 1.345.331/SP).

Dica de prova: Fique atento a termos como “todo”, “sempre” ou “direito à indenização”, pois são comuns em alternativas erradas. Leia atentamente os detalhes de cada situação fática.

Bônus doutrinário: Caio Mário destaca a utilidade do constituto possessório, especialmente na continuidade da posse direta pelo alienante, sem interrupção da tradição.

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a) correta. Constituto possessório é fenômeno jurídico que altera a titularidade da posse, de forma que, quem possuia em nome próprio, passa a possuir em nome de outrem.

b) o possuidor de má-fé só será restituído das benfeitorias necesssárias e não lhe assiste o direito de retenção. art. 1220 CC

c)o requisito "pelo decurso de ano e dia " não é necessário conforme art. 1.208/CC

d) não achei justificativa para esta, mas acredito que o erro esteja na explicação dada na alternativa para a não cobrança da taxa de condominio ou por ser tratar de obrigação propter rem. se algm conseguir justificar me avise.

Achei o seguinte julgado:
"DESPESAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO - RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE APENAS NA HIPÓTESE DE HAVER EXPRESSA MENÇÃO DE ÔNUS NO EDITAL - ART. 686, INCISO V, DO CPC - DECISÃO MANTIDA - RECURSO IMPROVIDO. Havendo expressa menção no edital de praça transfere-se para o arrematante a responsabilidade pelo adimplemento de eventuais ônus incidentes sobre o imóvel arrematado". AG 1474503020128260000 SP 0147450-30.2012.8.26.0000

Relator(a):

Renato Sartorelli

Julgamento:

24/10/2012

Órgão Julgador:

26ª Câmara de Direito Privado

Publicação:

30/10/2012

Complementando o comentário dessa gatinha...
D) ERRADA. Para o imóvel ser adquirido por arrematação significa que ele estava hipotecado. A hipoteca é uma garantia real extrajudicial e incide sobre bens imóveis ou equiparados que pertençam ao devedor ou a terceiros. A hipoteca não implica tradição haja vista que sua pretensão é a de que o bem permaneça na posse do devedor para que este possa retirar os frutos da coisa e pagar a dívida. Deste modo, este instituto não impede o real aproveitamento da coisa. Ou seja, o devedor continua exercendo todos os seus direitos de proprietário, retirando todas as utilidades do bem, exercendo todos os poderes da propriedade, todas as vantagens, sejam elas: uso, disposição, fruição etc. A hipoteca subsiste mesmo após a arrematação, para satisfação dos direitos do credor. Código civil:
"Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:
(...)
VI - pela arrematação ou adjudicação."
"Art. 1.489. A lei confere hipoteca:
(...)
V - ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação."

CONSTITUTO POSSESSÓRIO: POSSUIA EM NOME PRÓPRIO,mas agora EM NOME ALHEIO.

TRADITIO BREVI MANU: POSSUIA EM NOME ALHEIO, mas agora EM NOME PRÓPRIO.

Meus nobres,

A alternativa "d" é falsa, pois, os encargos condominiais trata-se de obrigação propter rem, isto é, são obrigações que seguem a coisa, independente de transferência da propriedade. Assim, o adquirente de imóvel condominial que tenha despesas relativas a condomínio fica por elas obrigadas, pois tal obrigação segue a coisa.

Acho que a grande confusão que muitos fazem é com relação ao Direito Tributário, que não tem nada a ver com as cotas condominiais, que, como o colega falou, são obrigações propter rem. 

No Direito Tributário, havendo arrematação, o arrematante subroga-se no preço, devendo os tributos ser pagos com o valor da arrematação.

Conforme Alexandre (2013), "o arrematante (aquele que ofereceu o maior lance) adquire o imóvel livre de quaisquer ônus [...] Os débitos existentes devem ser quitados com o produto da arrematação. Caso o valor alcançado pelo imóvel seja insuficiente para a quitação do tributo, o Fisco não poderá exigir do adquirente - nem do alienante - qualquer excedente, visto que a sub-rogação, neste caso, é real e não pessoal".

Assim, as regras na obrigação tributária e civil divergem.