Alternativa correta: C) direito real de laje

1. Interpretação do Enunciado e Identificação do Tema

O enunciado descreve uma situação em que uma filha constrói um segundo pavimento sobre uma casa já existente, com uso independente e matrícula própria no Registro de Imóveis. O tema central é o Direito das Coisas, abordando especificamente o direito real de laje.

2. Legislação Aplicável

O Código Civil, art. 1.510-A, dispõe:

“O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.”

O §3º prevê que a unidade constituída terá matrícula própria, reforçando a autonomia da “laje”.

3. Explicação do Tema e Importância

O direito real de laje permite a coexistência de unidades autônomas sobrepostas em um mesmo terreno, normalmente para atender à regularização fundiária e soluções habitacionais.

Jurisprudência: O STJ, no REsp 1.635.428/SP, reconhece o direito real de laje como nova modalidade de direito real, possibilitando matrícula própria para unidades sobrepostas.

4. Exemplo Prático

Maria constrói um sobrado sobre a casa da mãe e ambos residem de forma independente. Cada unidade tem matrícula própria. Trata-se de direito real de laje.

5. Justificativa da Alternativa Correta

C) direito real de laje: corresponde exatamente à situação do enunciado: edificação sobreposta com independência registral, prevista expressamente no art. 1.510-A do CC.

6. Análise das Alternativas Incorretas

A) Benfeitoria útil: não implica autonomia registral ou direito real próprio, apenas agrega valor ao imóvel.

B) Multipropriedade: envolve o compartilhamento de uso de um imóvel em regime de tempo (time sharing), não cabe à situação apresentada.

D) Condomínio edilício: exige fração ideal do terreno e áreas comuns; na laje, há autonomia, mas não participação no solo nem em áreas comuns.

E) Direito de superfície: refere-se ao uso do solo (superfície) para edificação, não para unidades sobrepostas e autônomas.

7. Pegadinha/Recomendação

Fique atento à expressão “matrícula própria”: ela afasta o conceito de benfeitoria e reforça a incidência do direito real de laje. Cuidado para não confundir laje com condomínio edilício!

Doutrina: Pablo Stolze e Carlos Eduardo Elias de Oliveira destacam a laje como direito real sobre coisa alheia, destinado à autonomia registral de edificações sobrepostas.

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Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

§ 3  Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.

§ 4  A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas. 

§ 6  O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.

B) multipropriedade estabelece que cada um dos multiproprietários, que são os donos de um determinado imóvel, poderão utilizá-lo de forma exclusiva por um determinado lapso de tempo.

C) o direito real de laje é uma espécie de direito real de propriedade sobre um espaço tridimensional que se expande a partir da laje de uma construção-base em direção ascendente ou a partir do solo dessa construção em direção subterrânea.

D) condomínio edilício é uma modalidade especial de condomínio caracterizada pela existência, na mesma edificação, de áreas de propriedade exclusiva e áreas de propriedade comum de todos os condôminos.

E) O direito de superfície, também chamado de propriedade superficiária, é o direito real que permite a construção ou plantação em terreno alheio, estabelecendo propriedades distintas entre o proprietário e superficiário.

Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

§ 1º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.

§ 2º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.

§ 3º Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.

§ 4º A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.

§ 5º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.

§ 6º O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.

Como não confundir dir. de laje com superfície?

Alguém perguntou como não confundir o direito real de superfície com o de laje: Bom, a laje, quando construída (seja na parte superior ou inferior do imóvel), passa a ser um imóvel a parte, possuindo inclusive a sua própria matrícula, além disso o direito de laje é perpétuo.

O direito de superfície é firmado entre duas pessoas (proprietário e superficiário), e possui tempo determinado. Só vai ter validade mediante escritura pública e, após o tempo determinado entre as partes, o proprietário volta a tomar posse do terreno e de tudo que o superficiário construiu ali, sem dever nenhuma indenização a este.