Firmino adquiriu uma casa no bairro Fonseca, em área fechada...
Ocorre que Firmino se recusa a pagar a referida taxa. Nesse caso, é correto afirmar que:
Letra E
Associação de moradores não pode exigir taxas de quem não é associado
“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram.” Essa foi a tese firmada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos (tema 882), previsto no artigo 543-C do Código de Processo Civil.
• A aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior à constituição da associação não pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos.
• Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é proibido que, apenas com base no princípio do enriquecimento sem causa, seja instituído um dever tácito a terceiros. Isso violaria os princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa.
G: E (Dizer o Direito).
Obs.: não que signifique algo, mas, para mim, esse entendimento é absurdo. O sujeito compra uma casa numa área fechada, com segurança, com funcionários, com varrição de rua, com guarita, com cancela etc., mas "como não se associou", ele não é obrigado a arcar com a taxa de associação. Creio que quem fica com o bônus, também arca com o ônus, isto é, o sujeito quer se aproveitar de tudo isso, mas não quer pagar por isso? Uma coisa é a criação de uma associação onde antes era um bairro comum; outra coisa é o sujeito comprar uma casa onde já há toda a infraestrutura existente (e que foi justamente o que - com certeza - o motivou a comprar naquela área). Isso é enriquecimento sem causa, é aproveitamento da situação. E se todos os moradores resolveram fazer isso? Enfim, quem sou eu... Rs!
Princípio da Relatividade dos Efeitos dos Contratos:
"O contrato, como típico instituto de direito pessoal, gera efeitos inter partes, em regra", (Flávio Tartuce)
O contrato firmado entre a Associação de Moradores e os prestadores de serviço não gera obrigações para Firmino, que não participou da avença.
Creio que o examinador se equivocou na elaboração da questão, pois em momento algum, o enunciado diz que Firmino não aderiu à associação, somente na assertiva é que traz essa informação.
o colega Leonir Costa lembrou a doutrina de tartuce para falar da relatividade dos efeitos do contrato.....porem, é necessário concordar com Klaus Costa porque o entendimento dos tribunais superiores se baseia mais na liberdade de associação como direito fundamental, do que no fundamento contratual da obrigação. Além disso o mesmo tartuce defende várias mitigacoes da relatividade dos efeitos dos contratos ...algumas que se aplicariam ao caso seriam a função social dos contratos na sua eficácia externa, no sentido de que contratos entre as partes podem gerar efeitos diante de terceiros com fundamento no dever de solidariedade constitucional....alem disso, o enriquecimento ilícito é ato ilícito.. ..fonte de obrigações....capaz de gerar pleito judicial de ressarcimento...por isso respeitosamente a melhor resposta parece ser a do colega Klaus ...ainda que contraria a jurisprudência, que realmente não parece justa.
Quem elaborou só esqueceu de colocar no enunciado que Firmino não aderiu a Associação.
"Ocorre que Firmino se recusa a pagar a referida taxa"
Klaus, concordo em absoluto com vc. Isso ocorre muito nos loteamento fechados que, para mim, deveriam ser considerados como condomínios por equiparação, uma vez que não se distinguem substancialmente dos prédios de apartamentos. É um absurdo o cara usufruir de toda a comodidade do condomínio e não querer arcar com isso. Mas enfim, o STJ disse tá dito.
Essa questão poderia estar em Constitucional.
Concordo com Klaus, mas se trata de associação e não condomínio...por isso ele não pode ser obrigado a contribuir CF, art 5. XX - ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;Pensei que TAXA só poderia ser cobrada por ente público, nesse caso do enunciado está mais para CONTRIBUIÇÃO. É que levei em conta apenas o sentido tributário.
Atualização:
É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que:
i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis; ou
ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.
STF. Plenário. RE 695911, Rel. Min. Dias Toffoli, julgado em 14/12/2020 (Repercussão Geral – Tema 492) (Info 1003).
Muito mal elaborada a questão!:(