Método evolutivo

A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização.

Glebas urbanizáveis

A avaliação das glebas urbanizáveis deve ser feita preferivelmente com a utilização do método comparativo direto de dados de mercado.

Ordem correta: V – F – F

Item 1 – Método comparativo de dados de mercado (Verdadeiro)

A definição da norma é clara: o método comparativo direto de dados de mercado identifica o valor do bem por meio de tratamento técnico dos preços de imóveis semelhantes, observadas as características do imóvel avaliado e as do mercado no qual está inserido. Está previsto no item 8.2.1 da ABNT NBR 14653‑2:2011. Na prática, compara-se o imóvel a outros similares vendidos ou anunciados na mesma região, aplicando‑se fatores de homogeneização.

Item 2 – Método involutivo (Falso)

A assertiva está errada ao afirmar que o método involutivo “soma o valor do terreno ao custo de reprodução das benfeitorias”. Na verdade, o método involutivo identifica o valor de mercado do bem com base no seu aproveitamento eficiente, por meio de um estudo de viabilidade técnico‑econômica de um empreendimento hipotético compatível com as características do bem e as condições do mercado. Está definido no item 8.2.2 da NBR 14653‑2:2011 e de forma mais detalhada, no item 8.2.2 da NBR 14653‑1. O procedimento envolve etapas como vistoria, projeto hipotético, pesquisa de valores, previsão de receitas e levantamento de custos de produção, não se limitando a uma simples soma de terreno mais benfeitorias.

Item 3 – Método evolutivo (Falso)

O método evolutivo não é destinado exclusivamente a glebas com alto potencial de desenvolvimento. Ele é utilizado para compor o valor total do imóvel por meio da conjugação de diferentes métodos, a partir dos valores da terra nua e das benfeitorias, ou, inversamente, para obter o valor da terra nua ou das benfeitorias a partir do valor total do imóvel. Está previsto no item 8.2.4 da NBR 14653‑2:2011. A avaliação de glebas urbanizáveis com alto potencial de desenvolvimento é tratada em seção específica (11.3 Glebas urbanizáveis), mas o método evolutivo tem aplicação mais ampla e não se restringe a esse tipo de imóvel.

Os dois últimos conceitos estão trocados