Alan vendeu a Bruna um imóvel herdado que estava envolvido em disputas de terra, incluindo cláusula de renúncia à garantia por evicção. Depois, o bem foi desapropriado pelo poder público para construção de uma usina, fato desconhecido por ambos. Analisa-se se Bruna pode exigir restituição ou indenização diante da evicção.

Inicialmente, devo colocar que a questão apresenta um cenário em que não se revela justa a resposta tida como correta. O enunciado é claro em dizer que ambos desconheciam tal pretensão referente à desapropriação. O ponto central da análise é que a garantia da evicção protege o adquirente contra a perda do bem por uma causa jurídica anterior ou contemporânea ao contrato. A responsabilidade do alienante decorre de um vício no direito que ele transmitiu. A desapropriação, por outro lado, é um fato novo/superveniente, que não se relaciona com qualquer defeito no título do vendedor. No entanto, apresentarei o gabarito comentado de acordo com a resposta adotada pela respectiva banca examinadora.

A) INCORRETA. Bruna não sabia que a coisa era litigiosa; logo, não se aplica essa justificativa.

B) INCORRETA. A cláusula de renúncia à evicção é válida, mas não impede restituição se o adquirente ignorava o risco, conforme art. 449 do CC.

"Art. 449. Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu."

C) CORRETA. Mesmo havendo cláusula de renúncia, Bruna pode exigir a restituição do preço pago, pois não tinha conhecimento do risco de evicção, nos termos do art. 449 do CC.

D) INCORRETA. A indenização pelos prejuízos (art. 450 do CC) não se aplica, já que a cláusula de exclusão de responsabilidade impede essa reparação.

"Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou: I - à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir; II - à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção; III - às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído. Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial."

E) INCORRETA. Não há direito ao valor do imóvel à época da evicção nem à indenização, diante da renúncia válida à garantia.

GABARITO DA BANCA: "C".

Gabarito letra C.

É possível a renúncia sobre a evicção, desde que o renunciante (adquirente) saiba exatamente dos motivos que levaram a efetivação da perde do bem (não é o caso da questão).

Assim, a ignorância sobre os motivos reais da evicção faz com que a exclusão da responsabilidade não se aplique.

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Art. 448. Podem as partes, por cláusula expressa, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção.

Art. 449. Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.

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Por qual razão não podemos aplicar o art. 450 do CC (indenizações referente aos prejuízos resultantes da evicção)?

A cláusula de irresponsabilidade pactuada entre as partes (non praestanda evictione) inibe as despesas e indenizações que caberiam a parte adquirente.

ALT. "C".

Alan vendeu o imóvel a Bruna com cláusula expressa de renúncia à garantia por evicção. Contudo, deixou de informá-la acerca dos riscos envolvidos na aquisição, notadamente o fato de o bem estar situado em área de frequentes disputas possessórias. Diante disso, embora a cláusula de renúncia seja, em regra, válida, sua eficácia fica comprometida, uma vez que Bruna, adquirente de boa-fé, não tinha conhecimento prévio do risco de perda do imóvel. Nessa hipótese, conforme dispõe o artigo 449, do Código Civil, Bruna poderá exigir de Alan a restituição do preço pago, sendo correta, portanto, a alternativa C.

Bons estudos.

Excelente o comentário do Arthur.

Acrescentando só a título de conhecimento:

• Enunciado n. 651, IX Jornada de Direito Civil: “A evicção pode decorrer tanto de decisão judicial como de outra origem, a exemplo de ato administrativo”.

• Informativo 519 do STJ: Para que o evicto possa exercer os direitos resultantes da evicção, na hipótese em que a perda da coisa adquirida tenha sido determinada por decisão judicial, não é necessário o trânsito em julgado da referida decisão.

EVICÇÃO (ART. 447/457, CC):

Conceito: perda da propriedade de bem alienado por ato jurídico anterior e sentença transitada em julgado que o atribui a terceiro, reconhecendo que o alienante não era legítimo titular do direito transferido.

● Supõe perda total/parcial da coisa, por ordem judicial, em mãos do adquirente.

● O alienante responde pela evicção nos contratos onerosos, mesmo em hasta pública (CC, art. 447).

● A responsabilidade é legal, prescinde de cláusula contratual; cláusula de exclusão é válida (podem as partes reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção).

● A pretensão baseada na garantia da evicção tem natureza de reparação civil por inadimplemento contratual e prescreve em 3 anos (CC/02, art. 206, §3º, V).

#JURISPRUDÊNCIA:

● Como o CC não prevê prazo específico para ações de indenização por evicção, discutiu-se entre 3 anos (art. 206, §3º, IV ou V) e 10 anos (prazo geral).

● STJ aplicou o prazo de 3 anos: “a garantia por evicção representa responsabilidade negocial especial [...] submete-se ao prazo de 3 anos” (REsp 1577229).

● #OBS: Se banca indicar que a ação se funda em inadimplemento contratual, considerar jurisprudência mais atual: prazo é de 10 anos (STJ, EREsp 1.281.594/SP e EREsp 1.280.825/RJ).

Alguém tem algum julgado ou doutrina que explica o entendimento cobrado, considerando que o ato da administração foi sem qualquer nexo com a alienação?

Pq, da forma como ficou, pareceu que o vendedor tornou-se um garantidor da propriedade mesmo em razão de acontecimentos que nem sabia, nem tinha como saber e que não tinham qualquer relação com o próprio alienante. Como ele iria responder por esse ato da administração?

Havia visto outras questões da FGV com cobrança parecida, mas os atos que geraram a evicção nos outros casos eram conhecidos pelo alienante e com relação direta com ele. Na minha visão, isso faz total diferente em relação a esse caso trazido no enunciado.