Comentário do Gabarito – Estatuto da Cidade e Coeficiente de Aproveitamento

Interpretação do Enunciado:

A questão aborda o coeficiente de aproveitamento do solo (CA) à luz da Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), exigindo conhecimento dos instrumentos de política urbana aplicáveis quando se constrói acima do CA básico até o CA máximo.

Legislação Aplicável:

Cite-se literalmente o artigo do Estatuto da Cidade:

Art. 28: “O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário.”

Além disso, Art. 30 destaca que lei municipal específica regulamentará as condições e fórmulas de cálculo da outorga onerosa do direito de construir.

Jurisprudência: O STF (RE 607940) confirmou que o direito de construir não é absoluto, legitimando a outorga onerosa como instrumento de controle urbanístico.

Tema Central e Exemplo Prático:

Trata-se de instrumento pelo qual o Poder Público permite construir acima do índice básico mediante pagamento (contrapartida financeira). Por exemplo: Em determinado município, o CA básico é 1 (corresponde ao tamanho do terreno). Caso o empreendedor queira construir 1,5 vez a área do terreno, precisará pagar contrapartida para ter esse direito.

Justificativa da Alternativa Correta (A):

Outorga Onerosa é o instrumento que permite edificar além do limite básico, desde que observadas as condições e o pagamento previsto na legislação. Conforme doutrina de José Afonso da Silva, é mecanismo essencial para garantir a função social da propriedade e dirigir o desenvolvimento urbano.

Análise das Alternativas Incorretas:

• B) Transferência do Direito de Construir: Refere-se à possibilidade de transferir potencial construtivo de um imóvel para outro, não à construção além do CA mediante pagamento.
• C) Direito de Preempção: É o direito de preferência da Prefeitura na aquisição de imóveis, sem relação com índices construtivos.
• D) Direito de Superfície: Permite o uso do solo por terceiro, mas não se refere à ampliação do potencial construtivo mediante pagamento.

Dica de prova: Atenção a expressões como “além do coeficiente básico”: remetem sempre à ideia de outorga onerosa, não confunda com transferência de potencial construtivo.

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A outorga onerosa é um instituto jurídico que envolve a transferência de direitos ou bens por um valor determinado, geralmente acima do valor de mercado ou com condições específicas. Pode ser utilizada em contextos como:

1. Transferência de propriedade

2. Contratos

3. Direito urbanístico (outorga onerosa do direito de construir)

Nesse último caso, refere-se à possibilidade de um proprietário adquirir direitos de construção adicionais em troca de um pagamento ao poder público.

Outorga onerosa do Direito de construir:

-Plano diretor;

-Construir além do coeficiente eleitoral;

-Contrapartida prestada pelo beneficiário ao poder público;

-Coeficiente de aproveitamento: Área do terreno e área construída;

-As condições deve ser prevista em Lei especifica;

OBS: Plano diretor pode fixar áreas nas quais poderá ser alterado o uso do solo, sempre mediante contrapartida.

Lei 10.257/2001, artigos 28 e 30.