Fundamento decisivo: STJ, Tema Repetitivo 1113: “b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.” CTN, art. 148: “Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.” CTN, art. 38: “A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.” Como o enunciado descreve lançamento do ITBI com base em valor de referência unilateral, ignorando previamente o valor declarado, a prática é ilegal, o que conduz à alternativa D.

• Em ITBI, se a alternativa validar tabela, pauta ou valor de referência imposto unilateralmente pelo Município, a tendência é estar errada segundo o Tema 1113.
• Diferencie duas coisas: a base de cálculo é o valor venal em condições normais de mercado, mas o valor declarado pelo contribuinte tem presunção relativa e não pode ser descartado sem processo administrativo.
• Se o Fisco desconfia do valor informado, procure na alternativa a exigência do art. 148 do CTN: processo regular para arbitramento.
• Não vincule automaticamente ITBI ao valor venal do IPTU; a base não autoriza usar o cadastro do IPTU como piso ou critério decisivo.