Tema central: Direitos reais – enumeração no Código Civil, promessa de compra e venda e aquisição de direitos reais sobre bens móveis e imóveis.

Legislação aplicável:

Código Civil:
Art. 1.225: "São direitos reais: I – a propriedade; II – a superfície; III – as servidões; IV – o usufruto; V – o uso; VI – a habitação; (...)"
Art. 1.227: "Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (...)."
Art. 1.417: "Mediante promessa de compra e venda, em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel."

Jurisprudência destacada: O STJ entende que o direito real à aquisição do imóvel pelo promitente comprador depende do registro da promessa sem cláusula de arrependimento (REsp 1.729.593/SP).

Exemplo prático: João faz uma promessa de compra e venda de um imóvel, sem cláusula de arrependimento. Só terá direito real se esse contrato for devidamente registrado no cartório competente.

Análise das assertivas:

I. Incorreta. Posse não é direito real, mas sim uma situação de fato tutelada pela lei. Os direitos reais estão expressamente enumerados no art. 1.225 do CC, e posse não figura entre eles.

II. Correta. Conforme o art. 1.417 do CC e a jurisprudência do STJ, a promessa de compra e venda, se registrada e sem cláusula de arrependimento, concede direito real ao promitente comprador.

III. Incorreta. Apenas direitos reais sobre imóveis se constituem com registro (art. 1.227 do CC). Quanto aos bens móveis, a aquisição se dá normalmente com a tradição (entrega).

Pegadinha: Atenção à confusão entre posse (fato) e direito real (relação jurídica). Além disso, a exigência de registro é exclusiva para imóveis; para móveis, não se exige.

Gabarito: B) II, apenas.

Referências doutrinárias: Carlos Roberto Gonçalves. Direito Civil Brasileiro – Direitos Reais; Silvio de Salvo Venosa. Direito Civil: Direitos Reais.

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POSSE NÃO É DIREITO REAL - Art. 1.225. São direitos reais: I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitação; VII - o direito do promitente comprador do imóvel; VIII - o penhor; IX - a hipoteca; X - a anticrese. XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; XII - a concessão de direito real de uso; XIII - a laje; XIV - os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e a respectiva cessão e promessa de cessão.

Art. 1.227. Os direitos reais sobre IMÓVEIS constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.225. São direitos reais:

I - a propriedade;

II - a superfície;

III - as servidões;

IV - o usufruto;

V - o uso;

VI - a habitação;

VII - o direito do promitente comprador do imóvel;

VIII - o penhor;

IX - a hipoteca;

X - a anticrese.

XI - a concessão de uso especial para fins de moradia;

XII - a concessão de direito real de uso;    

XIII - a laje;   

XIV - os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas e a respectiva cessão e promessa de cessão.  

Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste

Código.

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.225. Posse não é direito real.

Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Gemini:

A alternativa correta é a B (II, apenas).

Vamos analisar cada assertiva com base no Código Civil brasileiro, que lista e disciplina os Direitos Reais:

I. São exemplos de direitos reais a propriedade, a posse, a superfície e a habitação.

• INCORRETA. A posse é um estado de fato tutelado pelo direito e tem efeitos jurídicos (como as ações possessórias), mas não é considerada um direito real na lista taxativa do Art. 1.225 do Código Civil.
• Os direitos reais são apenas aqueles expressamente previstos na lei (princípio da taxatividade ou numerus clausus).
• O Art. 1.225 elenca: a propriedade, a superfície, o usufruto, o uso, a habitação, as servidões, o direito do promitente comprador, o penhor, a hipoteca, a anticrese, a concessão de uso especial para fins de moradia e o direito de laje. A posse está fora dessa lista.

II. O contrato de promessa de compra e venda em que não se pactuou arrependimento, celebrado por instrumento público ou particular, e registrado no Cartório de Registro de Imóveis, concede ao promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

• CORRETA. Esta assertiva descreve perfeitamente o direito real do promitente comprador, que está listado no Art. 1.225, VII, do Código Civil.
• O Art. 1.417 detalha essa situação: "Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel."
• O registro é crucial, pois é ele que transforma o direito pessoal (obrigacional) decorrente do contrato em direito real, conferindo-lhe eficácia erga omnes (contra terceiros).

III. Os direitos reais sobre coisas móveis e imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro dos referidos títulos.

• INCORRETA. A assertiva aplica corretamente a regra aos imóveis, mas erra ao aplicá-la às coisas móveis.
• Imóveis: O Art. 1.227 do Código Civil exige o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis para aquisição e transmissão dos direitos reais sobre imóveis.
• Móveis: O Art. 1.226 do Código Civil exige a tradição (entrega efetiva da coisa) para a aquisição e transmissão dos direitos reais sobre móveis. O registro (como em um Cartório de Títulos e Documentos) é, geralmente, necessário apenas para fins de publicidade e eficácia contra terceiros, mas não para a aquisição do direito real em si (a tradição é o modo).
• Como a assertiva uniformiza o modo de aquisição para móveis e imóveis (ambos por registro), ela está incorreta.

Apenas a assertiva II está em total conformidade com a lei civil brasileira.