A questão apresenta um caso clássico de evicção. Joana comprou um imóvel de Marcos e, posteriormente, perdeu o bem por uma decisão judicial que reconheceu o direito de um terceiro sobre o imóvel, direito esse que era anterior à venda. O contrato não possuía cláusula específica sobre a garantia da evicção. A tarefa é assinalar a alternativa correta sobre os direitos de Joana e as obrigações de Marcos.

A) INCORRETA. A responsabilidade do alienante (Marcos) pela evicção é objetiva, ou seja, ela existe independentemente de ele ter agido com boa-fé ou má-fé (dolo). Mesmo que Marcos não soubesse do risco, ele ainda é obrigado a garantir o adquirente (Joana) contra a perda do bem, conforme o art. 447 do Código Civil.

B) INCORRETA. A indenização em caso de evicção é completa, não se limitando à devolução do preço.

Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:

I - à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;

II - à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;

III - às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.

Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial.

C) INCORRETA. A alternativa contém dois erros. Primeiro, a responsabilidade pela evicção não depende de cláusula expressa; ela é uma garantia legal que decorre naturalmente dos contratos onerosos (Art. 447). Segundo, o fato de o adquirente conhecer o litígio não afasta automaticamente a responsabilidade; apenas a atenua, e o adquirente, em regra, ainda teria direito ao menos à restituição do preço pago, salvo se tiver assumido expressamente o risco (Art. 449).

Art. 449. Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.

D) CORRETA. A responsabilidade do alienante é a regra ("salvo estipulação em contrário"), e a indenização devida ao adquirente (evicto) é ampla, cobrindo não apenas o preço, mas também uma série de outras perdas e despesas, exatamente como previsto no art. 450 do Código Civil.

E) INCORRETA. A evicção se caracteriza tanto pela perda total quanto pela parcial do bem. O caso descrito no enunciado é, na verdade, o exemplo mais comum de evicção total. O Código Civil, inclusive, possui um artigo específico para tratar da evicção parcial (Art. 455).

Art. 455. Se parcial, mas considerável, for a evicção, poderá o evicto optar entre a rescisão do contrato e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido. Se não for considerável, caberá somente direito a indenização.

Gabarito da professora: D.

Art. 449. Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.

Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:

I - à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;

II - à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;

III - às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.

Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial.

GABARITO C

A evicção ocorre quando o adquirente acaba perdendo a propriedade em razão desta ser de terceiro. Neste caso, o alienante responde pelas perdas, assim como eventuais prejuízos. Caracteriza-se a evicção notadamente em razão dessa perda decorrer de uma decisão judicial ou ato administrativo. O terceiro é chamado evictor.

É possível haver cláusula limitando a indenização. Contudo, haver da devolução do valor caso, consequência que decorre do princípio da vedação do enriquecimento ilícito, deve haver distinção entre duas hipóteses.

Caso ao adquirente não tenha assumido o risco, ou seja, não tinha conhecimento de que o imóvel era objeto de outra ação judicial, tem direito à devolução do dinheiro. Contudo, caso tenha ciência e assuma o risco, perde tudo. Considera-se que era um contrato aleatório, de modo que o risco foi assumido e evidentemente repercutiu no preço.

A responsabilidade pela evicção independe de dolo ou má-fé do alienante. Trata-se de garantia legal do contrato.

O evicto não tem direito apenas ao preço pago; pode receber outras indenizações previstas em lei.

A garantia da evicção existe mesmo sem cláusula expressa, pois decorre da lei (art. 447 do CC).

A evicção pode ser total ou parcial

EVICÇÃO (ART. 447/457, CC):

Conceito: é a perda da propriedade de uma coisa alienada para alguém, em razão de ato jurídico anterior e em virtude de uma sentença judicial transitada em julgado, que as atribui a uma terceira pessoa, reconhecendo que o alienante não era titular legítimo do direito que transferiu.

• A evicção supõe a PERDA TOTAL OU PARCIAL DA COISA, em mão do adquirente, por ordem do Juiz, que a defere a outrem.
• É o alienante, nos contratos onerosos quem responde pelos riscos da evicção, ainda que se tenha adquirido o bem em hasta pública - CC, Art. 447.
• A responsabilidade pela evicção não precisa estar expressa no contrato, pois ela decorre da lei, ou seja, sempre vai existir (se o alienante colocar no contrato um item em que simplesmente ele não responde pela evicção, mesmo assim ele responderá pela evicção, sendo que esta cláusula não terá validade); o contrato pode trazer de forma expressa, atenuando ou agravando seus efeitos.
• Independentemente do seu nomen juris, a natureza da pretensão deduzida em ação baseada na garantia da evicção é tipicamente de reparação civil decorrente de inadimplemento contratual, a qual se submete ao prazo prescricional de três anos, previsto no art. 206, § 3º, V, do CC/02.

LETRA C = SE ELE SABIA DO RISCO, COMO QUE VAI AFASTAR A RESPONSABILIDADE?

Art. 449. Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der,

tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta,

se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.

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Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:

I - à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;

II - à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;

III - às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.

Parágrafo único. O preço, seja a evicção total ou parcial, será o do valor da coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no caso de evicção parcial.