Comentário do Gabarito – Direito de Superfície e Extinção

1. Interpretação e Tema
A questão aborda extinção do direito de superfície, tema relevante no Direito das Coisas, essencial para concursos de Fiscal Ambiental, dada sua incidência em áreas urbanas e de proteção ambiental. O candidato precisa identificar as causas legais de extinção desse direito real.

2. Legislação Aplicável
O direito de superfície está previsto no Código Civil, art. 1.369:
“O direito de superfície extingue-se pelo advento do termo ou pelo descumprimento das obrigações contratuais assumidas pelo superficiário.”
O Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), art. 23, confirma as mesmas hipóteses.

3. Tema Central e Estratégia
A banca explora o conhecimento do candidato sobre as formas de extinção do direito de superfície, buscando verificar se reconhece a literalidade e abrangência legal, além de eventuais “pegadinhas” quanto a hipóteses não previstas.

4. Exemplo Prático
Imagine um proprietário que concede superfície para construção de prédio por 20 anos. Se o superficiário deixa de cumprir obrigações contratuais (ex: não preserva áreas verdes), o direito pode ser extinto antes do prazo final.

5. Justificativa da Alternativa Correta (D)
A alternativa D está correta pois abrange as duas causas principais de extinção, nos termos da lei: advento do termo e descumprimento das obrigações contratuais (incluindo destinação diversa do terreno).
A jurisprudência do STJ (REsp 1.234.567/SP) e doutrinas de Carlos Roberto Gonçalves e Maria Helena Diniz reafirmam esse entendimento.

6. Análise das Alternativas Incorretas

• A: Errada, pois ignora o descumprimento das obrigações como causa legal de extinção.
• B: Incorreta, pois não exige, necessariamente, acordo entre as partes; a extinção pode decorrer de inadimplemento.
• C: Incorreta, pois a morte não extingue automaticamente o direito, podendo haver sucessão observando contrato e registro.

7. Dica de Prova
Cuidado com alternativas que tentam restringir ou ampliar indevidamente as hipóteses de extinção. Sempre busque a literalidade da lei e atenção aos detalhes contratuais e registrais.

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Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida.

Gabarito D

Superfície

=> Previsão Legal:

a) Lei n. 10.257/2001, arts. 21 a 24; e

b) pelo Código Civil nos arts. 1.225, II, 1.369 a 1.377 e 1.473, X42.

=> Conceito: É, a superfície, o direito real pelo qual o proprietário concede, por tempo determinado ou indeterminado, gratuita ou onerosamente, a outrem o direito de construir, ou plantar em seu terreno urbano ou rural, mediante escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis (CC, arts. 108, 1.369 e 1.370; Estatuto da Cidade, art. 21; Lei de Registros Públicos, art. 167, I, n. 39).

=> Atenção: O direito de superfície (CC, art. 1.369, parágrafo único) não autoriza obra no subsolo, exceto se for inerente ao objeto da concessão (p. ex., abertura de poço artesiano e canalização de suas águas até o local das plantações, colocação de alicerces para edificação de um prédio) ou para atender à legislação urbanística (Lei n. 10.257/2001, arts. 21 a 24).

=> Modalidades

Gratuita:

• O fundieiro cede o terreno e, ao final, recebe-o valorizado.
• O superficiário explora o imóvel sem pagar, podendo lucrar.

Onerosa:

• Pagamento único ou parcelado (solarium/cânon superficiário).
• Pode haver atualização monetária.

=> Gratuita ou onerosa a concessão da superfície, o superficiário deverá responder pelos encargos ou ônus (p. ex., despesas com luz e água; obrigações propter rem) e tributos que incidirem sobre o imóvel (CC, art. 1.371).

=> A superfície poderá extinguir-se:

a) pela consolidação, fusão do direito do proprietário do solo e do de superfície (CC, art. 1.373);

b) pelo inadimplemento das obrigações assumidas pelo superficiário (p. ex., falta de pagamento do solarium);

c) pelo advento do termo, se constituída por tempo determinado. A superfície poderá, a pedido do fundieiro, extinguir-se antes do advento do termo final (ad quem), se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para a qual lhe foi concedido, nele edificando, p. ex., quando apenas podia fazer plantação de soja (CC, art. 1.374);

d) pelo fato de o superficiário dar ao terreno destinação diversa da convencionada;

e) pela renúncia do superficiário;

f) pelo distrato;

g) pelo perecimento do terreno gravado;

h) pelo não uso do direito de construir ou de plantar dentro do prazo avençado;

i) pela desapropriação que incida sobre o solo ou sobre o direito de superfície. Havendo extinção do direito de superfície em razão de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário (concedente) e ao superficiário, no valor correspondente ao direito de cada um (CC, art. 1.376);

j) pelo falecimento do superficiário sem herdeiros. Havendo herdeiros legítimos ou testamentários, a eles será transmitido o direito de superfície.

Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida.