Direito Urbanístico; Plano Diretor; Coeficiente de Aproveitamento

GABARITO: E

O CA é a relação entre a área que pode ser construída e a área do terreno:

CA = Área Construída / Área do Terreno

O Plano Diretor, com base no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), costuma fixar três coeficientes para cada zona:

• CA mínimo: abaixo dele, o imóvel é considerado subutilizado (não tem relação direta com a construção máxima permitida). Serve para identificar imóveis sujeitos a instrumentos indutores do uso do solo, como parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, IPTU progressivo no tempo e desapropriação-sanção.
• CA básico: é o potencial construtivo que o proprietário já tem gratuitamente, apenas por ser dono do terreno — não precisa pagar nada ao município para construir até esse limite.
• CA máximo: é o teto de construção permitido na zona, mas para construir acima do básico e até o máximo, o proprietário precisa pagar contrapartida ao município — é aí que entra a outorga onerosa do direito de construir (arts. 28 a 31 do Estatuto da Cidade).

Terreno: 2.000 m²

(I) Sem outorga onerosa → usa-se o CA básico:

2000M² X 1 = 2000M²

Esse é o potencial construtivo "de graça", que todo proprietário tem direito automaticamente.

(II) Com outorga onerosa → usa-se o CA máximo:

2000M² X 3 = 6000M²

Mas atenção: isso não significa que os 6.000 m² inteiros são "comprados". Na prática, o proprietário:

• constrói os primeiros 2.000 m² de graça (CA básico), e
• paga contrapartida financeira ao município pela diferença entre o básico e o que efetivamente for construir, até o limite do máximo — ou seja, paga pela outorga dos 4.000 m² adicionais (a diferença entre CA máximo e CA básico: 3 − 1 = 2, logo 2 × 2.000 m² = 4.000 m²).

Ele é um dado "pegadinha" da questão: serve para outra finalidade (detectar subutilização do solo urbano), não para calcular potencial construtivo máximo. Se o proprietário construísse abaixo de 0,4 × 2.000 = 800 m², o imóvel poderia ser enquadrado como subutilizado e sujeito às sanções urbanísticas do Estatuto da Cidade.

Situação Coeficiente usado Cálculo Resultado I – Sem outorga CA básico = 1 -> 2.000 × 1 2.000 m²; II – Com outorga CA máximo = 3-> 2.000 × 3 6.000 m²

Portanto, a afirmativa está correta: I = 2.000 m² e II = 6.000 m².