Um terreno situado em área urbana de um município brasileir...

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Q4193682
Direito Urbanístico Estatuto da Cidade - Lei 10.257/2001 , Da outorga onerosa do direito de construir , Do plano diretor , Direito de Construir
Ano: 2023 Banca: VUNESP Órgão: Prefeitura de Peruíbe - SP Prova: VUNESP - 2023 - Prefeitura de Peruíbe - SP - Arquiteto |
Q4193682 Direito Urbanístico
Um terreno situado em área urbana de um município brasileiro apresenta área total de 2.000 m2 e nele será construído um empreendimento imobiliário. Esse município definiu em seu Plano Diretor, para a zona em que se situa esse terreno, um coeficiente de aproveitamento mínimo igual a 0,4, básico igual a 1 e máximo igual a 3. Definiu ainda que seria aplicado a essa zona o instrumento da outorga onerosa de potencial construtivo, nos termos definidos no Estatuto da Cidade. As áreas construídas máximas possíveis nesse terreno, (i) sem outorga e (i) com outorga são, respectivamente,
Alternativas

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Gabarito: E

Fundamento decisivo: Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), art. 28, caput: "O plano diretor poderá fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento básico adotado, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiário." E art. 28, § 3º: "O plano diretor definirá os limites máximos a serem atingidos pelos coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada área." No caso, o terreno tem 2.000 m², o coeficiente básico é 1 e o máximo é 3, de modo que, sem outorga, a área edificável é 2.000 m²; com outorga, alcança 6.000 m².

Tema central: Coeficiente de aproveitamento
Análise das alternativas
A
Errada
Está errada porque usa o coeficiente mínimo 0,4 para calcular a área máxima sem outorga, quando o parâmetro juridicamente aplicável é o coeficiente básico 1. Também erra a área com outorga ao não levar o cálculo até o coeficiente máximo 3 definido no plano diretor.
B
Errada
Está errada pelo mesmo vício inicial: toma o coeficiente mínimo como se definisse a área máxima sem outorga. Além disso, 2.800 m² não corresponde ao coeficiente máximo 3 fixado para a zona; a questão pede a área máxima possível com outorga.
C
Errada
Erra a primeira parte. Embora 6.000 m² corresponda corretamente ao coeficiente máximo 3 com outorga, 800 m² decorre do coeficiente mínimo 0,4, que não define a área máxima edificável sem outorga. Sem outorga, aplica-se o coeficiente básico 1.
D
Errada
Acerta a área sem outorga, porque 2.000 x 1 = 2.000 m², mas erra a área com outorga. Pela regra do art. 28, a outorga onerosa autoriza construir acima do básico até o limite máximo definido no plano diretor, que aqui é 3, resultando em 6.000 m², não 2.800 m².
E
Certa
A alternativa E aplica corretamente a distinção jurídica decisiva do art. 28 do Estatuto da Cidade: o coeficiente básico define o direito de construir sem contrapartida, e a outorga onerosa permite construir acima dele até o coeficiente máximo fixado no plano diretor. No caso, isso gera 2.000 m² sem outorga e 6.000 m² com outorga. O coeficiente mínimo de 0,4 não serve para calcular a área máxima pedida.
Pegadinha da questão
A banca explorou a confusão entre coeficiente mínimo e coeficiente básico. O mínimo foi informado no enunciado, mas não é ele que define a área máxima sem outorga; esse papel é do coeficiente básico, e com outorga o limite passa a ser o coeficiente máximo.
Dica para questões semelhantes
  • Em cálculo de área máxima edificável, identifique primeiro se a pergunta é sem outorga ou com outorga: sem outorga, use o coeficiente básico; com outorga, use o coeficiente máximo.
  • Não use o coeficiente mínimo para encontrar o teto construtivo do lote, salvo se a própria questão der outro comando normativo específico, o que não ocorreu aqui.
  • Quando o enunciado mencionar outorga onerosa do direito de construir, confira se o plano diretor fixou coeficiente máximo, porque é ele que delimita o aumento possível.

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Direito Urbanístico; Plano Diretor; Coeficiente de Aproveitamento

GABARITO: E

O CA é a relação entre a área que pode ser construída e a área do terreno:

CA = Área Construída / Área do Terreno

O Plano Diretor, com base no Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), costuma fixar três coeficientes para cada zona:

  • CA mínimo: abaixo dele, o imóvel é considerado subutilizado (não tem relação direta com a construção máxima permitida). Serve para identificar imóveis sujeitos a instrumentos indutores do uso do solo, como parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, IPTU progressivo no tempo e desapropriação-sanção.
  • CA básico: é o potencial construtivo que o proprietário já tem gratuitamente, apenas por ser dono do terreno — não precisa pagar nada ao município para construir até esse limite.
  • CA máximo: é o teto de construção permitido na zona, mas para construir acima do básico e até o máximo, o proprietário precisa pagar contrapartida ao município — é aí que entra a outorga onerosa do direito de construir (arts. 28 a 31 do Estatuto da Cidade).

Terreno: 2.000 m²

(I) Sem outorga onerosa → usa-se o CA básico:

2000M² X 1 = 2000M²

Esse é o potencial construtivo "de graça", que todo proprietário tem direito automaticamente.

(II) Com outorga onerosa → usa-se o CA máximo:

2000M² X 3 = 6000M²

Mas atenção: isso não significa que os 6.000 m² inteiros são "comprados". Na prática, o proprietário:

  • constrói os primeiros 2.000 m² de graça (CA básico), e
  • paga contrapartida financeira ao município pela diferença entre o básico e o que efetivamente for construir, até o limite do máximo — ou seja, paga pela outorga dos 4.000 m² adicionais (a diferença entre CA máximo e CA básico: 3 − 1 = 2, logo 2 × 2.000 m² = 4.000 m²).

Ele é um dado "pegadinha" da questão: serve para outra finalidade (detectar subutilização do solo urbano), não para calcular potencial construtivo máximo. Se o proprietário construísse abaixo de 0,4 × 2.000 = 800 m², o imóvel poderia ser enquadrado como subutilizado e sujeito às sanções urbanísticas do Estatuto da Cidade.

Situação Coeficiente usado Cálculo Resultado I – Sem outorga CA básico = 1 -> 2.000 × 1 2.000 m²; II – Com outorga CA máximo = 3-> 2.000 × 3 6.000 m²

Portanto, a afirmativa está correta: I = 2.000 m² e II = 6.000 m².

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