Comentário da questão – Autorizações e licenças urbanísticas

Tema central: O tema principal é o direito de construir e sua efetivação, bem como os requisitos para concessão de alvará e a incorporação desse direito ao patrimônio do particular.

Base legal:

- Constituição Federal, Art. 182: estabelece que o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade se dá por meio da política urbana, executada pelo município.
- Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), Art. 4º, III: Outorga onerosa do direito de construir e outros instrumentos urbanísticos mostram que o direito de construir depende de parâmetros legais e autorizações.
- Código Civil, Art. 1.299: “O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.”

Jurisprudência: O STF (RE 85.002) entende que o direito de executar obra incorpora ao patrimônio do munícipe com o início efetivo da construção.

Explicação detalhada:

- Afirmativa I: Correta, pois reconhece que o direito de construir depende dos parâmetros urbanísticos do terreno (índices de aproveitamento) e da obtenção do alvará de construção. Estes são pré-requisitos para o exercício da atividade edilícia, segundo a doutrina de Dalmo Dallari.

- Afirmativa II: Correta, pois descreve o procedimento clássico: o proprietário solicita o alvará com base nos parâmetros legais e, preenchendo todos os requisitos, tem direito à licença (“expectativa de direito”, conceito jurídico fundamental para concursos).

- Afirmativa III: Correta segundo o STF: a incorporação do direito se dá com o início da obra e não só com o alvará, conforme doutrina de José Roberto e o RE 85.002.

Exemplo prático: Imagine que João recebe alvará para construir seu prédio. Apenas após iniciar a obra (fixar o primeiro tijolo), o direito de construir se consolida em seu patrimônio contra alteração de legislação posterior.

Alternativas:

A: Incorrecta - Deixa de fora a III, que está correta.
B: Incorrecta - Exclui a II, que também é verdadeira.
C: Incorrecta - Não reconhece a correção da I.
D: Correta – Todas as afirmativas estão corretas.

Pegadinhas: Atenção: muitos candidatos erram ao supor que o direito de construir nasce apenas com o alvará. Considere sempre a consolidação do direito no início da obra, conforme jurisprudência.

Conclusão: O domínio desse tema é essencial ao Fiscal de Obras, pois afeta diretamente a legalidade e a fiscalização urbana.

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GabaritoD

I. Correta. O direito de construir é conferido ao proprietário do terreno e está relacionado às potencialidades edilícias do terreno, como os coeficientes de aproveitamento mínimo, básico e máximo12. Além disso, para que a construção possa ser iniciada, é necessário obter o alvará de construção no lote.

II. Correta. O alvará de construção é uma licença que o proprietário do solo urbano solicita para poder construir, seguindo os parâmetros urbanísticos estabelecidos pela legislação local. Ao final do processo administrativo, se todos os requisitos formais forem cumpridos, o alvará é concedido.

III. Correta. De acordo com a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, o direito de executar a obra prevista na licença edilícia se incorpora ao patrimônio do munícipe no momento em que a construção é efetivamente iniciada.