Tema central: Responsabilidade pelas dívidas condominiais na promessa de compra e venda não registrada. Trata-se de um contrato em espécie, em que se discute quem responde ao condomínio no caso de inadimplemento: o promitente vendedor (proprietário registral) ou o promitente comprador (possuidor do bem)?

Legislação Aplicável: O Código Civil, art. 1.345, dispõe: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Jurisprudência: O STJ, no REsp 1.345.331/RS, firmou que a responsabilidade é de quem detém a posse direta e exerce poderes típicos do domínio, mesmo sem registro, sobretudo quando o condomínio tem ciência da transmissão da posse e da ocupação.

Doutrina: Carlos Roberto Gonçalves destaca o caráter propter rem das obrigações condominiais, recaindo sobre o titular do direito real, e que, havendo ciência inequívoca do condomínio sobre a transação, prevalece a responsabilidade do possuidor.

Exemplo prático: Imagine que A (proprietário) promete vender imóvel a B, que passa a residir no local, notifica o condomínio e assume a posse. B não registra a promessa. Em caso de dívidas condominiais, se o condomínio sabe da transação e da posse de B, a responsabilidade pelas dívidas posteriores recai sobre B.

Alternativa Correta – A: A responsabilidade é da promitente compradora, pois o condomínio foi cabalmente cientificado da transação e da ocupação. A ciência inequívoca exime o proprietário registral (sociedade de economia mista) de responder pelas dívidas relativas ao período posterior à posse do comprador.

Alternativas incorretas:

• B: Incorreta, pois mesmo sem registro, havendo ciência do condomínio, a responsabilidade se transfere ao possuidor;
• C: Errada, pois a ausência de cientificação da dívida não afasta obrigação (além disso, o prazo prescricional é quinquenal, e não trienal — art. 206, §5º, I, CC);
• D: Errada, pois a promessa pode ser oponível ao condomínio se este tomou ciência inequívoca da posse e da transação, conforme o entendimento consolidado do STJ.

Pegadinha: Atenção ao termo “registro”. O registro não é imprescindível, se a ocupação foi comunicada e aceita pelo condomínio. Tenha cautela quando a banca tentar confundir posse com propriedade formal!

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Recurso Repetitivo n. 886 do STJ - a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

Gabarito: A

Questão muito boa!

Tema Repetitivo 886 - STJ - disponível em: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=886&cod_tema_final=886

Controvérsia sobre quem tem legitimidade - vendedor ou adquirente - para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro. 

Tese firmada: 

a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação;

b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto;

c) Se restar comprovado:

(i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e

(ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

NA DÚVIDA, ESTUDE! (Evinis Talon)