Tema central: A questão aborda a aquisição e o arrendamento de imóvel rural por estrangeiros, tema regulado principalmente pela Lei nº 5.709/1971, importante para áreas de Registro Público e Direito Notarial.

Legislação Aplicável:
Lei nº 5.709/71:

• Art. 1º, §1º: Aplica o regime da lei à pessoa jurídica brasileira com maioria de capital social estrangeiro.
• Art. 3º, §1º: "Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença..."
• Art. 5º: Exige destinação agrícola, pecuária, industrial ou de colonização para tais aquisições.

Exemplo prático: Uma empresa brasileira controlada por estrangeiros deseja adquirir uma pequena fazenda (2 módulos rurais). Dispensada está a autorização do INCRA, por ser área inferior ao limite legal (Art. 3º, §1º).

Análise das assertivas:

I – CORRETA (com ressalva): Está de acordo, pois exige autorização do Incra e, em área de segurança nacional, também do Conselho de Segurança. Contudo, a exigência não se aplica para área de até 3 módulos (Art. 3º, §1º), ponto esse que não está mencionado, sem comprometer a correção da maioria da assertiva, pois trata do procedimento padrão.

II – INCORRETA: Afirma que não há exceções quanto à autorização, ignorando a dispensa legal para área de até 3 módulos rurais (Art. 3º, §1º da Lei 5.709/71). Trata-se de pegadinha clássica.

III – CORRETA: Apenas empresas com objetivos explicitamente previstos em estatuto (agricultura, pecuária, etc.) podem adquirir imóveis rurais, coibindo o uso especulativo, como determina o Art. 5º.

Justificativa da alternativa CORRETA (C - I e III): A alternativa C está correta porque somente I e III estão inteiramente de acordo com a lei e a interpretação dos tribunais (ACO 2.463/STF). A II desconsidera a exceção explícita da legislação.

Pegadinha: O candidato deve sempre verificar se há exceções à regra geral nos dispositivos legais citados no enunciado.

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Gabarito: C

Lei 5709/71

Item I (CERTO):   Art. 7º - A aquisição de imóvel situado em área considerada indispensável à segurança nacional por pessoa estrangeira, física ou jurídica, depende do assentimento prévio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional.

Item II (ERRADO): Art. 1º - O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei.

§ 1º - Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior. 

§ 2º As restrições estabelecidas nesta Lei não se aplicam:            

I - aos casos de sucessão legítima, ressalvado o disposto no art. 7º desta Lei;           .

II - às hipóteses de constituição de garantia real, inclusive a transmissão da propriedade fiduciária em favor de pessoa jurídica, nacional ou estrangeira;           .

III - aos casos de recebimento de imóvel em liquidação de transação com pessoa jurídica, nacional ou estrangeira, ou pessoa jurídica nacional da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e que residam ou tenham sede no exterior, por meio de realização de garantia real, de dação em pagamento ou de qualquer outra forma.   

item III (CERTO): Art. 5º - As pessoas jurídicas estrangeiras referidas no art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários.

Eu sinceramente não consigo ver a assertiva I como correta.

Tanto a Lei 5.709/71 como o Decreto 74.965/74 preveem exceções à exigência de prévia autorização do Incra, maculando, portanto, a afirmação de que "toda e qualquer aquisição" de imóvel rural por estrangeiro dependa da referida autorização.

O art. 1º, § 2º da Lei 5.709/71 exclui da sua incidência algumas hipóteses de aquisição.

O art. 3º, § 1º é expresso ao informar que "Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei."

O art. 7º do D. 74.965/74, por sua vez, estabelece que a autorização do INCRA dar-se-á nas hipóteses de aquisição de imóveis com área entre 3 a 50 módulos de exploração indefinida ou com área menor aos 3 MEI se for pessoa física e a aquisição seja de mais de um imóvel.

Art. 7º A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua.

§ 1º Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.

§ 2º A aquisição de imóvel rural entre 3 (três) e 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida dependerá de autorização do INCRA, ressalvado o disposto no artigo 2º.

§ 3º Dependerá também de autorização a aquisição de mais de um imóvel, com área não superior a três módulos, feita por uma pessoa física.

Não consigo conceber como correta a assertiva I.

ok

Como já comentado pelo, a assertiva I está errada. Não é TODA e qualquer aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira residente no país, pois existe exceção:

Art. 3º - A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua.

 § 1º - Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.

O gabarito está errado. na verdade não tem gabarito.

I - ERRADO - I. Toda e qualquer aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira residente no país, por pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no país e por pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoa física ou jurídica estrangeira, residente ou com sede no exterior, e que detenha a maioria do seu capital social, somente poderá ser assegurada se precedida de autorização do Incra, e, em casos em que o imóvel esteja localizado em área considerada indispensável à segurança nacional, o assentimento prévio da Secretaria Geral do Conselho de Segurança Nacional.

• ERRADO. É possível a aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira, sem necessidade de autorização, quando se tratar de imóvel com área não superior a 03 módulos (Art. 3º, §1º, Lei 5709/1971)
• Art. 3º - A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua.
•  § 1º - Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.

II. ERRADO. Não há exceção na exigência de autorização para aquisição do imóvel por pessoa física estrangeira residente no país, por pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no país e por pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoa física ou jurídica estrangeira, residente ou com sede no exterior, e que detenha a maioria do seu capital social. Para a aquisição e registro, a autorização deverá ser exigida, em qualquer quantidade de área adquirida.

• ERRADO. Mesmo fundamento da afirmativa anterior (Art. 3º, §1º, da Lei 5.709/1971). É possível quando a área não for superior a 03 (três) módulos rurais.

III. ERRADO. Somente as pessoas jurídicas estrangeiras e a empresa brasileira dominada por capital estrangeiro autorizadas a adquirir imóvel rural, que em seus estatutos possuem destinação eminentemente agrícola, agroindustrial ou de colonização podem adquirir imóveis rurais, para evitar os fins especulativos do uso da terra, que contraria os fins sociais da propriedade.

• ERRADO. A afirmativa está redigida errada. Dá a entender que pessoas jurídicas nacionais não podem adquirir imóveis rurais, por exemplo. Certamente essa não era a intenção da questão. É errado dizer também que é para evitar os fins especulativos, quando é uma questão de segurança nacional.
• Forçando dá para dizer está correta com base no Art. 5º, da Lei 5709/1971:
• Art. 5º - As pessoas jurídicas estrangeiras referidas no art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários.

Entendo que a questão deveria ter sido ANULADA, mas a resposta da Banca entende que as Afirmativas I e III estão corretas.