Comprador adquiriu imóvel residencial urbano em construção p...

Vamos analisar a questão referente ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Este imposto é de competência municipal e incide sobre a transmissão "inter vivos" de bens imóveis, a título oneroso.

O enunciado nos apresenta uma situação em que há uma cessão de direitos sobre um contrato de compromisso de compra e venda de um imóvel em construção. Para resolver a questão, precisamos compreender quando ocorre o fato gerador do ITBI.

Legislação Aplicável: De acordo com o Código Tributário Nacional (CTN), especificamente o artigo 156, inciso II, o ITBI incide sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia.

Jurisprudência: Segundo a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o fato gerador do ITBI ocorre apenas com a transmissão da propriedade do imóvel, o que se realiza com o registro no cartório de registro de imóveis.

Alternativa Correta: D - O fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade, o que não ocorreu quando o contrato de compromisso de compra e venda foi registrado no cartório de títulos e documentos.

Justificativa: A alternativa D está correta porque o fato gerador do ITBI não se concretiza apenas com o registro de um contrato de compromisso de compra e venda no cartório de títulos e documentos. Somente com o registro da escritura definitiva no cartório de registro de imóveis ocorre a transferência da propriedade e, consequentemente, o fato gerador do ITBI.

Análise das Alternativas Incorretas:

A - Está incorreta porque o ITBI não incide no registro do cartório de títulos e documentos; apenas no cartório de registro de imóveis, quando há a efetiva transmissão da propriedade.

B - Incorreta. A transmissão da posse, ainda que registrada em cartório de títulos e documentos, não constitui fato gerador do ITBI, pois não representa a transferência da propriedade.

C - Afirmar que não há fato gerador do ITBI está parcialmente correto em relação ao momento da cessão de direitos, mas a alternativa não reflete a situação completa, pois o fato gerador ocorrerá ao final, com a transmissão da propriedade.

E - Errada, pois a transmissão da propriedade que gera o ITBI não ocorre por simples manifestação de vontade ou procuração, mas sim pelo registro da transferência no cartório de registro de imóveis.

Estratégia para Evitar Pegadinhas: Lembre-se de que o ITBI incide somente quando há transferência de propriedade registrada no cartório de registro de imóveis. Contratos preliminares e cessões não geram o fato gerador do ITBI.

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Resposta: D
O fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade. Segundo o CC, a transmissão da propriedade de imóveis se dá com o registro do título translativo no cartório de registro de imóveis: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1^o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2^o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo. (...)
Abraços!

Letra (A). O ITBI não incide no registro feito no cartório de títulos e documentos. É entendimento pacífico na jurisprudência do STJ que o aspecto temporal do ITBI é o registro no cartório imobiliário, na conformidade da Lei Civil.  Logo, incorreta.
 
Letra (B). Não é aspecto material do ITBI a transmissão de posse, bem como não é aspecto temporal do ITBI o registro no cartório de títulos e documentos. Logo, incorreta.
 
Letra (C) De início, destaca-se que o registro do contrato de compromisso de compra e venda no cartório de títulos e documentos não é fato gerador do ITBI, que deve ocorrer com registro no cartório imobiliário. Por sua vez, a cessão de direitos sobre o contrato de compromisso de compra e venda registrada no cartório de registro de imóveis é fato gerador do ITBI. Devemos dividir tal situação em três pontos: (I) a mera celebração de contrato de compromisso de compra e venda, quenão incide o ITBI, conforme até decisão recente do STF (AI-AgR 603309/MG, DJ de 23/02/2007); (II) registro no cartório de registro de imóveis do contrato de compromisso de compra e venda, que cria direito real previsto no CC para o adquirente; (III) cessão de direitos sobre o contrato de compromisso de compra e venda registrada no cartório imobiliário. Segundo o art. 156, inc. II, da CF/88, não há dúvidas da possibilidade da legislação municipal prevê os pontos II e III como hipóteses de incidência do ITBI. Logo, incorreta.
 
Letra (D). É fato gerador do ITBI a transmissão da propriedade, o que não ocorreu no caso do registro do contrato de compromisso de compra e venda no cartório de títulos e documentos, uma vez que é fundamental o registro no cartório imobiliário. Logo, correta.
 
Letra (E). Não é qualquer ato jurídico que manifeste a transmissão da propriedade hábil para servir de fato gerador do ITBI, mas sim o registro do pacto no respectivo e competente cartório de registro de imóveis. Logo, incorreta.

Prof. Edvaldo Nilo

Isso siginfica, portanto, que para o contrato de compromisso de compra e venda sofrer a incidência do ITBI ele deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, e não no Cartório de Títulos e Documentos, certo?!

Quando se compra um imóvel ocorre o registro deste no Cartório de Registro de Imóveis. Aí incide o ITBI, pois nesse cartório é o local em que se atesta a transmissão de propriedade imóvel.

 

O Cartório de Registro de Documento (é aquele que reconhece firma por autenticidade ou semelhança) tem outras finalidades que não estão inclusas o registro de operações com imóveis. Daí o fato pelo qual não poder ser considerada válida a transmissão de propriedade no reconhecimento de firma do compromisso de compra e venda nesse cartório. Se o contrato de compromisso de compra e venda fosse primeiramente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, haveria sim o FG do ITBI. Ocorre que esse FG seria concretizado com a conclusão do imóvel quando estivesse pronto para habitação (após expedição do habite-se).

É inconstitucional a lei que estabelece alíquotasprogressivas para o imposto de transmissão inter vivos de bensimóveis - ITBI com base no valor venal do imóvel.

São imunes emrelação ao ITBI as transferências de imóveis desapropriadospara reforma agrária.

Abraços