Comentário de Gabarito – Contrato de Retrovenção/Retrovenda (Art. 505 do CC)

1. Tema Central e Legislação Aplicável:

O ponto central da questão é a natureza do prazo para o exercício da retrovenda, prevista no Código Civil, Art. 505. O enunciado pede análise quanto à natureza do prazo (prescricional ou decadencial), regime jurídico e sua forma de alegação e reconhecimento.

2. Fundamentos Legais e Jurisprudência:

Art. 505, CC: “O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de três anos...”
Art. 207, CC: “Salvo disposição legal em contrário, não se aplicam à decadência as normas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição.”
Jurisprudência do STJ (REsp 1.111.829/SP): o prazo para o exercício do direito de retrovenda é decadencial.

3. Explicação da Matéria – Exemplo Prático:

Suponha que João vende um imóvel a Maria, reservando-se o direito de retrovenda. Ele só pode exercer esse direito nos próximos 3 anos. Após esse prazo, perde o direito definitivamente, independentemente de interrupção ou suspensão.

4. Análise das Alternativas:

Alternativa II – CORRETA: O prazo é decadencial, conforme art. 207 do CC e entendimento do STJ, ou seja, não se suspendem ou interrompem essas regras.
Alternativa III – CORRETA: A decadência pode ser alegada em qualquer grau de jurisdição pela parte interessada (art. 193 do CC).
Alternativa I – INCORRETA: Prazo decadencial não admite interrupção/suspensão, diferente do prescricional.
Alternativa IV – INCORRETA: O juiz só conhece de ofício a decadência quando estiver prevista em lei (art. 210 do CC). No caso da retrovenda, embora legal, a doutrina e a jurisprudência majoritárias entendem que o juiz apenas deve conhecê-la se explicitamente solicitado, pois a vontade das partes é essencial.

5. Pegadinhas e Estratégia de Prova:

Atente-se para não confundir decadência com prescrição – termos frequentemente misturados em provas. A palavra-chave “deve ser restituído em até 3 anos” não indica prescrição, mas decadência!

Resposta correta: Alternativa A) II e III

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Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Art. 207. Salvo disposição legal em contrário, não se aplicam à decadência as normas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição.

Pq o item IV tá errado?

Juiz só não conhece a decadência de ofício se ela for convencional(prazo estabelecido pelas partes)

esse prazo da retrovenda é legal, poderia ser conhecido de ofício.

Qual o erro da IV? Considerando que o prazo da retrovenda é decadencial (CC, art. 505), não poderia o Juiz conhecê-lo de ofício (CC, art. art. 210)?

Alternativa A

Para quem ficou com dúvida em relação ao item IV...

A decadência ser legal ou convencional diz respeito ao fato das partes terem a liberdade (convencional / prevista em contrato) ou não (legal / prevista em lei) de acordarem sobre ela.

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O que é decadência?

A decadência é um instituto de suma importância, uma vez que possui o condão de dar segurança jurídica aos cidadãos, estipulando um lapso temporal para que o direito seja reivindicado.

A decadência é a perda do direito em si, pela falta de atitude do seu titular, durante o prazo previsto em lei ou em contrato. Assim, quando ocorre a decadência, a pessoa deixa de possuir o próprio direito.

Diferentemente da prescrição, a decadência pode ser de 2 tipos, legal ou convencional:

- Legal: o prazo é previsto em lei; não pode ser renunciada; o juiz deve reconhecê-la de ofício;

- Convencional: o prazo é previsto em contrato; pode ser renunciada; o juiz só pode reconhecê-la se provocado.

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Exemplos dos tipos de decadência:

Um exemplo de decadência convencional é a cláusula contratual de retrovenda, pois a parte pode, ou não, ajustar com a outra o direito de recobrar a coisa imóvel.

CC, Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.

Já uma hipótese decadência legal é o art. 54 da Lei 9.784. Aqui não há discricionariedade.

Lei 9.784, Art. 54. O direito da Administração de anular os atos administrativos de que decorram efeitos favoráveis para os destinatários decai em cinco anos, contados da data em que foram praticados, salvo comprovada má-fé.

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Conhecimento da decadência pelo juiz:

De acordo com o Código Civil, o juiz deve reconhecer de ofício a decadência legal (art. 210), mas a convencional deve ser alegada pela parte a quem aproveita (art. 211).

CC, Art. 210. Deve o juiz, de ofício, conhecer da decadência, quando estabelecida por lei.

CC, Art. 211. Se a decadência for convencional, a parte a quem aproveita pode alegá-la em qualquer grau de jurisdição, mas o juiz não pode suprir a alegação.

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Não temas, crê somente. (Marcos 5:36)

A retrovenda não é uma determinação legal, e sim convencional dentre as partes.