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Direito Civil - Contratos em Espécie - Cláusulas Especiais de Compra e Venda

Autor Antônio Carvalho Filho   Disciplina: Direito Civil

Das Cláusulas Especiais à Compra e Venda

Da Retrovenda

A retrovenda é modalidade de ajuste no qual as partes convencionam que o comprador da coisa imóvel, depois de certo lapso temporal, deverá vendê-la para o vendedor original, caso este decida recobrá-la. O artigo 505 do Código Civil inicia a regulação do instituto e assim dispõe: “o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuarem com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias". Apesar de existente no Código Civil, a retrovenda não é vista com bons olhos pela doutrina, pois em grande parte das vezes em que é usada possui a finalidade de encobrir a agiotagem, dando roupagem legal para situações nas quais a venda se opera com a estrita finalidade de garantir um contrato de mútuo usurário.

“Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente". Após a leitura desse dispositivo e do mencionado acima, fica fácil perceber que o direito do vendedor de recobrar a coisa é um direito potestativo, ao qual o comprador não se poderá opor. Outro aspecto relevante é que a cláusula de retrovenda, por dar uma prerrogativa tão forte ao vendedor, deve ser registrada junto à matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Valendo o vendedor de seu direito potestativo de recobrar a coisa, e tendo se oposto o comprador, o depósito judicial deverá abranger todas as verbas a que o comprador faz jus, sob pena de a restituição do domínio somente se operar após a integralização do depósito. Essa norma deve ser cuidadosamente interpretada, vez que não atribui ao vendedor original o direito de pagar em prestações aquilo que deveria prontamente pagar. Sendo assim, somente será admitida a complementação de depósito quando o vendedor estiver em situação desculpável. Quando não houver desculpas para a insuficiência do depósito, o direito do vendedor caducará.

“O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente". Trata-se de um ônus que grava a coisa e que, por isso, a perseguirá nas mãos de quem quer que a detenha ou possua, mas para tanto deverá haver o registro junto à matrícula do imóvel, vez que de outra forma a convenção entre comprador e vendedor não teria como prevalecer contra terceiros. 

“Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral". Esse é um caso no qual mais de uma pessoa possui o direito potestativo de recobrar a coisa, e tendo apenas uma se manifestado pela retrovenda, caberá ao comprador intimar os outros vendedores para exercerem as suas prerrogativas ou desistirem da recompra.

Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova

A venda a contento é aquela realizada sob a condição de somente se perfazer depois de o comprador demonstrar que agradou da coisa. Sendo assim, será havido como comodatário até que demonstre o seu agrado. Também a venda sujeita a prova coloca o comprador na condição de comodatário até que seja demonstrado que a coisa possui as qualidades enunciadas pelo vendedor. A condição em ambos os casos é suspensiva, dessa forma a venda somente será perfeita quando houver o seu implemento. Anteriormente havia a controvérsia se a condição poderia ser resolutiva, hoje a legislação espanca quaisquer dúvidas, já que é dito literalmente que a condição é suspensiva. Nesse caso, a venda permanece hibernando até que a condição ocorra, e não o contrário, como aconteceria caso a condição fosse resolutiva.

Pode ser que não haja um prazo expresso para que o comprador demonstre o seu agrado, ou que a coisa possua as qualidades enunciadas pelo vendedor, em sendo assim caberá ao vendedor intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável. A razão de ser desta norma é que é impossível que alguém fique indefinidamente vinculado a algum contrato por causa da inércia da contraparte em demonstrar que a condição se implementou ou não.

Da Preempção ou Preferência

“A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito prelação na compra, tanto por tanto". Essa cláusula especial do contrato de compra e venda irá prevalecer pelo prazo de 180 dias se a coisa for móvel, ou 2 anos se a coisa for imóvel. Há que se entender que esses prazos correm a partir da venda inicial, e não a partir do oferecimento da coisa ao vendedor originário. Não seria mesmo lógico que o vendedor tivesse 2 anos para fazer valer a sua preferência contratual, isto frustraria quaisquer interesses do comprador, que poderia precisar vender a coisa com urgência.

Pode ser que o vendedor obtenha informações acerca do interesse do comprador de vender a coisa ou dá-la em pagamento, nessa situação será possível que ele intime o comprador para que este dê a preferência. Essa é uma hipótese na qual o vendedor originário, através de extrema diligência, faz valer o seu direito, e modifica quem deve iniciar o procedimento da preferência. Pode ser, no entanto, que as informações do vendedor sejam equivocadas, vez que não é obrigação do comprador vender a coisa, a sua obrigação é sim dá-la, tanto por tanto, quando decidir vendê-la.

O artigo 515 enuncia a seguinte regra: “aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou ajustado". Essa regra pode ser até mesmo intuída pelo operador do Direito, já que a preferência deve se restringir a oportunidade de estar na frente dos outros candidatos, mas nunca de ter a sua proposta havida como melhor, caso seja pior. Pode-se mesmo taxá-la de desnecessária, vez que a expressão “tanto por tanto" do artigo 513 do Código Civil, faz com que a proposta tenha que ser estritamente igual para ser possível a concretização da preferência.

Dada a coisa em preferência ao vendedor, este terá um prazo para que a exerça, caso esse prazo não tenha sido estipulado pelas partes, será de três dias para coisas móveis, ou sessenta dias para coisas imóveis. Findo esse prazo a preferência caducará.

“Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita". O que esse artigo quer dizer é que o comprador não é obrigado a fracionar a coisa, o direito de preferência deve ser exercido sobre toda ela, mesmo que um dos vendedores não exerça o seu direito. Sendo assim, será dada aos remanescentes (vendedores) a possibilidade de exercerem a preferência sem o vendedor inerte.

Caso o comprador não respeite o direito de preferência do vendedor, e mesmo assim venda a coisa, terá que responder pelas perdas e danos que causar. O novo adquirente se estiver de má-fé e conluio com o comprador também responderá, isso em razão da solidariedade imposta pelo artigo 518 do Código Civil.

A preferência não é cessível nem transferível, ou seja, somente caberá às partes contratantes. Nem mesmo os sucessores do vendedor poderão exercê-la.

“Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa". Esse é o artigo 519 do Código Civil, que traz hipótese de preferência que resulta da lei e não da convenção das partes. Caio Mário da Silva Pereira escreve o seguinte acerca da mencionada norma:

“O Poder Público que, após despojar o particular da coisa sua, tendo em vista uma finalidade determinada, desviar-se da orientação traçada no decreto de desapropriação, e a empregar em finalidade diversa, agirá condenavelmente. Tal conduta não pode restar sem uma sanção. O Código Civil impõe, então, ao expropriante a obrigação de oferecê-la ao ex-proprietário, para que a readquira pelo mesmo preço. Não haverá, aí, um novo contrato de compra e venda, porém reaquisição do domínio do bem, pela simples cessação dos efeitos da desapropriação. Por isto denomina-se retrocessão, que implica a fictio iuris de não ter a coisa saído do domínio do expropriado".

Apesar do brilhantismo costumeiro do mencionado autor, os tribunais nacionais não têm entendido da mesma forma, considerando que somente haverá retrocessão quando o desvio de finalidade for extremo, ou seja, que não haja nenhum atendimento de finalidade pública.

Da Venda Com Reserva de domínio

A reserva de domínio é uma peculiaridade da compra e venda de coisa móvel, na qual o vendedor mantém o domínio mesmo após transferir a posse direta. Através desse ajuste fica o vendedor mais garantido em caso de uma possível inadimplência do comprador, em razão de poder recobrar a coisa e não somente pleitear a resolução em perdas e danos. A reserva do domínio subsistirá até que o preço seja integralmente pago.

“A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros". Esse dispositivo legal demonstra que a forma escrita é imprescindível para a validade da cláusula. Já o registro no Cartório será facultativo, todavia será interessante para o vendedor registrá-lo, pois só assim terá eficácia contra terceiros. Caso não haja o registro e tenha o comprador se desfeito da coisa, caberá ao vendedor somente pleitear perdas e danos.

A Reserva de Domínio só pode incidir sobre coisas passíveis de caracterização perfeita, dessa forma excluem-se as coisas que não possuam características que as individualizem. Também as coisas determinadas pelo gênero estão afastadas dessa cláusula, já que ela incide sobre coisa determinada, não sendo possível ao vendedor recobrar coisa diversa, ainda que idêntica. Havendo dúvida acerca da perfeita caracterização da coisa decidir-se-á a favor do terceiro de boa-fé. Isto é, tendo a coisa passado para as mãos de terceiro e tendo o registro em cartório não a descrito em minúcias, não será ele despojado de sua posse, caso esteja de boa-fé (aqui tomada em seu sentido subjetivo).

A transferência do domínio se dará automaticamente após o adimplemento de todo o contratado. Sendo assim o comprador não terá que interpelar o vendedor, vez que a transferência do domínio se dá de forma natural e em razão da Lei. Quanto aos riscos da coisa, eles estarão por conta do comprador. O que acontece é que essa cláusula é vista como uma garantia do vendedor, sendo naturalmente esperado o adimplemento do contrato e já tendo o comprador a posse direta da coisa, nada mais justo que atribuir a este os seus riscos. Aqui há uma exceção à regra de que a coisa perece para o dono – res perit domino.

“O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial". Sendo a reserva de domínio uma garantia bastante forte para o vendedor, a Lei, visando coibir arbitrariedades, atribui a ele o dever de protestar o título da compra e venda ou interpelar o devedor judicialmente para que possa executar a garantia. Agindo dessa forma será possível a execução da cláusula e a retomada da coisa, também ficará constituído em mora o comprador. Pode ser, porém, que o vendedor, ao invés de retomar a coisa, prefira cobrar as prestações vencidas e vincendas mais as perdas e danos, isso é uma faculdade sua, vez que a lei confere essa opção.

Retomada a coisa, o vendedor poderá reter tudo o que já tiver recebido para cobrir as despesas que teve. O que sobrar será devolvido ao comprador. Mas pode ser que falte dinheiro para a cobertura das despesas do vendedor, nesse caso, o comprador ainda estará vinculado, e será cobrado de acordo com a Lei Processual.

“Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato". O que esse artigo quer dizer é que quando houver o financiamento por parte de uma instituição financeira, a ela caberão os direitos e ações que decorrem da alienação com reserva de domínio, em razão de ser o agente que financiou a operação. Será necessário que o contrato seja registrado em cartório, e que contenha a especificação da operação financeira e a ciência das partes.

Da Venda Sobre Documentos

“Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega de seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos". Essa norma inaugura a regulação da venda sobre documentos, e quer dizer que, quando a convenção das partes optar por essa cláusula especial do contrato de compra e venda, a tradição da coisa será substituída pela entrega dos documentos que assegurem ao seu titular a propriedade. “Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado". Com essa norma, presente no parágrafo único do artigo 529 do Código Civil, pode se inferir que a venda sobre documentos não dá ao comprador a possibilidade de enjeitar a coisa antes da tradição. Isso ocorre em razão de que a tradição se dá com a entrega dos documentos e não com a entrega da coisa, dessa forma o comprador não tem como verificar a existência de vícios previamente, caso os verifique após entrar em contato com a coisa, deverá pleitear o abatimento do preço ou enjeitar a coisa, mas a posteriori.

Pode ser que as partes convencionem de que modo se dará o pagamento, se será à vista, diferido, ou em prestações. Caso, porém, não hajam estipulado esse modo, por força do artigo 530 do Código Civil, o pagamento será à vista.

“Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciência da perda ou avaria da coisa". Com essa norma fica demonstrado que ao comprador caberá os riscos da coisa quando a venda contiver apólice de seguro que cubra os riscos do transporte, caso contrário os riscos serão do vendedor até a entrega efetiva da coisa. Há que se perceber que essa norma contém uma exceção à regra de que a coisa perece para o dono, vez que a tradição se dá com a entrega dos documentos, seria natural que os riscos coubessem ao comprador em qualquer hipótese e não somente quando houvesse contrato de seguro que cobrisse os riscos do transporte. Na situação de o vendedor conhecer que a coisa estava avariada ou perdida quando do transporte, esse risco seria a ele atribuído em razão de se tratar de uma situação na qual ele se vale, ilegitimamente, de seu conhecimento minucioso da coisa. Seria caso de o comprador opor, fundado na boa-fé contratual, a exceptio doli.

Pode ser que o pagamento deva ser realizado por instituição bancária em razão da convenção das partes. Nesse caso caberá ao banco analisar somente a regularidade dos documentos, não respondendo em nenhuma hipótese pelas qualidades da coisa, devendo efetuar o pagamento ante a apresentação da documentação. Havendo, no entanto, recusa do banco em efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê-lo diretamente da outra parte, mas frise-se que essa possibilidade somente surge com a recusa do banco.


Antônio Carvalho Filho, Direito Civil.
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