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Direito Civil - Contratos em Espécie - Compra e Venda

Autor Antônio Carvalho Filho   Disciplina: Direito Civil
Material aberto.
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A compra e venda é um dos contratos de uso mais corrente dentro do tráfego negocial, razão pela qual apresenta uma extensa normativa legal.

 Disposições Gerais

“Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. Esse artigo inaugura a regulação do contrato de compra e venda e traz importantes subsídios para o seu estudo. Em primeiro lugar se verifica que o contrato de compra e venda não tem, pelo menos entre nós, o condão de transferir a propriedade. Nosso sistema legal não aceita que a propriedade seja transferida somente com o acordo de vontades, faz-se necessário que ao contrato siga-se a tradição, para bens móveis, ou o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis, para os imóveis de valor superior à taxa legal. O contrato será o ato causal da translação do domínio, todavia não o transferirá por si só. Em segundo lugar, verifica-se que em contrapartida à coisa haverá o pagamento de dinheiro. A estipulação de um valor em moeda é imprescindível ao contrato, sem o qual ele estará desnaturado e será outra coisa, como uma permuta, por exemplo. Em terceiro lugar, observa-se que se trata de um contrato com efeitos bilaterais, vez que ambos os contratantes possuem obrigações e direitos em sua execução. No que se referem às classificações dos contratos, verifica-se que é um contrato de efeitos bilaterais, oneroso, e que normalmente é comutativo, todavia não é impossível que a compra e venda assuma caráter aleatório.

Em uma compra e venda pura, o contrato estará perfeito e será obrigatório desde que se acorde o preço e o objeto. Isso é o que diz o artigo 482 do código Civil. Quer dizer que a delimitação do objeto e o acordo em relação ao preço são o núcleo essencial do contrato. No que se refere ao objeto, o contrato deverá conter a sua individuação, de modo que seja possível conhecer a coisa sobre a qual o contrato incide. Não se repele a compra e venda de coisa futura, todavia deve ser possível verificar que a coisa somente existirá quando da execução do contrato. Caso, porém, a coisa futura não venha a existir no momento da execução o contrato será nulo por ausência de objeto. Já em relação ao preço, é de se verificar que ele deve ser certo e em moeda. Não é possível que o preço seja dado ao arbítrio exclusivo de uma das partes, isso anularia o contrato em razão de serem vedadas as cláusulas potestativas puras. Pode ser, no entanto, que o preço seja determinado em momento posterior, isso não invalidará o contrato, desde que se não o atribua aos desmandos de um só dos contratantes.

O artigo 483 trata da compra e venda sobre coisa futura, segundo o artigo ela será possível desde que a coisa exista no momento da execução do contrato, caso contrário ela ficará sem efeito, ou seja, será nula por ausência de objeto. Há, porém, uma possibilidade de o contrato subsistir ainda que seu objeto não exista. Isso ocorrerá quando a intenção das partes for a de concluir negócio aleatório, no qual a “sorte” seja determinante da existência ou não do objeto.

O acordo de vontades acerca da compra e venda pode se dar de diversas formas, sendo possível mesmo que as partes pactuem o negócio tendo observado somente protótipos, amostras, ou modelos. Nessa situação será considerado que o vendedor assegura que a coisa tem as mesmas qualidades constantes daquilo que fora mostrado ao comprador. Caso contrário, ele será responsável pelas divergências, sendo facultado ao comprador enjeitar a coisa e ter o contrato como descumprido.

Visando tutelar o comprador, o parágrafo único do artigo 484 do Código Civil dispõe que havendo divergências entre a amostra, o protótipo, ou o modelo, e o que tenha sido descrito no contrato, prevalecerá a amostra, o protótipo, ou o modelo. Essa é uma forma de dar ao comprador ciência do que pode esperar do contrato, vez que a amostra foi algo que ele teve contato, que gerou suas expectativas, e que pode mais facilmente demonstrar aquilo que seria o objeto do contrato. Descrições gramaticais, por vezes, podem se mostrar imprecisas ou de difícil compreensão para o cidadão comum.

“A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designarem outra pessoa”. Esse é o artigo 485 do Código Civil. Dele se pode inferir que o preço não pode estar a arbítrio exclusivo de um dos contratantes, e que as partes quando escolherem que o preço seja determinado por terceiro deverão conjuntamente designá-lo.

Caso

o terceiro não aceite a incumbência ou não determine o preço, caberá às partes acordarem em nova designação, não sendo possível ao juiz substituí-lo na determinação do preço. Caso, porém, as partes não acordem em nova determinação, o contrato ficará sem efeito, quer isso dizer, em linguagem mais técnica, que o contrato será nulo por ausência de elemento essencial, qual seja, o preço.

O preço da coisa, imprescindível para a regularidade do contrato, poderá ser determinado de diversas formas. São elas: as taxas de mercado ou de bolsa em certo e determinado dia, vez que as cotações são fluidas no tempo; através de índices ou parâmetros que possam ser objetivamente determinados; quando não se fixe o preço, e por incrível que pareça isso pode acontecer, ele será considerado como o preço corrente das vendas do vendedor, isso se não houver tabelamento. Essas são formas de determinação do preço quando as partes não o determinarem diretamente. Pode ser, no entanto, que uma das partes se arrogue o direito de unilateralmente determinar o preço da coisa e impô-lo ao comprador, nesse caso o contrato será nulo, vez que a determinação do preço, por ser elemento essencial, não pode estar ao arbítrio exclusivo de uma só parte. Trata-se de uma cláusula potestativa pura, que é vedada no ordenamento jurídico brasileiro.

Em relação às despesas do contrato de compra e venda, pode ser que as partes expressamente convencionem quem as assumirá, isso é possível em razão de que se trata de assunto que só a elas interessa. Pode ser, porém, que nada tenham convencionado acerca dessa matéria, nesse caso valerá a norma legal, que tem caráter subsidiário e que dispõe que as despesas com escritura e registro ficarão a cargo do comprador, e que as despesas relativas à tradição ficarão a cargo do vendedor.

“Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço”. Esse artigo demonstra que a regra geral da compra e venda é o pagamento à vista, em conformidade com o que dispõe o artigo 331 do Código Civil, que trata do Direito das Obrigações. Caso, porém, a compra e venda tenha sido ajustada a crédito, o vendedor somente poderá recusar a entrega da coisa se se tratar de hipótese em que seja possível alegar a Exceção de Contrato Não Cumprido.

Reforçando a regra de que a coisa perece para o dono (res perit domino), o artigo 492 do Código Civil enuncia que a até a tradição os riscos caberão ao vendedor, depois dela eles ficarão por conta do comprador. Caso, no entanto, se trate de uma compra e venda de coisas que sejam medidas, contadas, pesadas ou assinaladas, o fortuito ocorrido nessa situação estará por conta do comprador, desde que as mercadorias já estejam postas à sua disposição. Também será sofrido pelo comprador o perecimento da coisa quando ele estiver em mora de recebê-la. Apesar de essa norma estar presente no parágrafo segundo do artigo 492 do Código Civil, poderia ser facilmente inferida do que dispõe o artigo 400 do Código Civil, que trata da mora das obrigações em geral.

A tradição da coisa, se não houver ajuste expresso dos contratantes, deverá ocorrer no local em que estava quando da celebração do contrato. Mas havendo interesse do comprador em tê-la em outro lugar, será necessário que a transporte, nesse caso os riscos estarão por sua conta desde o momento que o seu preposto a receba a fim de transportá-la. Tendo, porém, o vendedor expedido a coisa sem observar as instruções do comprador, verificar-se-á uma situação de mandatário infiel, razão pela qual os riscos serão atribuídos a ele, mesmo quando afirme que o fez pensando no interesse e na conveniência do comprador.

O artigo 495 do Código Civil traz, especificamente, ao regime da compra e venda a normatividade da Exceção de Contrato Não Cumprido, vez que dá a possibilidade de o vendedor sobrestar a entrega da coisa, mesmo em venda a prazo, quando o comprador cair em insolvência. Trata-se de norma desnecessária em razão de haver norma geral que dá a mesma prerrogativa ao vendedor, qual seja o artigo 477 do Código Civil.

Buscando evitar que os ascendentes prefiram alguns descendentes em detrimento dos outros, o artigo 496 do Código Civil enuncia que a venda de ascendente a descendente sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante é anulável. Observe que o intuito da norma é proteger a legítima dos descendentes, que poderiam ter frustrada as suas expectativas de herança em razão de uma alienação que não fosse pelo preço real da coisa, ou que até mesmo dissimulasse uma doação. O prazo prescricional para se buscar a alienação da venda é de 02 anos, sendo que os tribunais têm entendido que o seu dies a quo – dia que inicia o prazo – é o dia da abertura da sucessão. Poder-se-ia questionar o porquê de não se contar o prazo a partir da alienação, todavia entende-se que litigar contra o ascendente seria incômodo, e que também até a abertura da sucessão somente há expectativa de herança.

O parágrafo único do artigo 496 dispõe que se o regime de bens for o da separação obrigatória estará dispensada a anuência do cônjuge, isso ocorre por que nesse caso a imposição do regime de bens vem de lei, e também por que os cônjuges não possuem patrimônio comum.

Ainda dispondo sobre vedações específicas à capacidade de comprar e vender, o artigo 497 do Código Civil diz que é nulo o contrato de compra e venda que envolva: I – tutores, curadores, testamenteiros e administradores e os bens postos às suas guardas ou administração; II – servidores públicos em geral, e os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; III – juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos, e outros serventuários ou auxiliares da justiça e os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; IV – leiloeiros e seus prepostos, e os bens de cuja venda tenham se encarregado. A vedação se estende à venda dos referidos bens em hasta pública e também às cessões de créditos. Essa ausência de capacidade específica para a compra e venda é tecnicamente chamada de falta de legitimação, e foi instituída no intuito de tornar mais éticas as compras e vendas, de forma que aqueles que deveriam zelar pelos bens e direitos de outrem não sejam tomados pela vontade mesquinha de enriquecimento fácil em detrimento do patrimônio que têm sob guarda.

“A proibição contida no inciso III do artigo antecedente, não compreende os casos de compra e venda ou cessão entre coerdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas designadas no referido inciso”. Essa é a norma do artigo 498 do Código Civil, que visa excepcionar a cominação de nulidade às compras e vendas entre juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos, e outros serventuários ou auxiliares da justiça em relação aos bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade. A razão dessa exceção é que no caso não haverá a presunção de má-fé, vez que as pessoas elencadas no inciso, já possuem quota-parte na coisa (coerdeiros), ou somente terão a garantia de créditos já existentes ou receberão dívidas pré-existentes.

Sendo cônjuges os contratantes, a compra e venda somente será lícita se envolver bens que estejam fora da comunhão. Fica fácil perceber que cônjuges casados em regime de comunhão universal de bens não poderão contratar compra e venda entre si. Para os outros regimes, será necessário que o operador do direito verifique se há a comunhão ou não. A razão da vedação da compra e venda que envolva bens e direitos contidos na comunhão é que o contrato será inócuo, vez que não haverá saída de coisa de um patrimônio para integrar outro, já que há a comunhão e desse modo a coisa já integra o patrimônio do comprador. Outro fato é que assim se evita fraudes tendentes a burlar o regime de bens do casamento.

Saindo dessas hipóteses de falta de legitimação para a compra e venda, o artigo 500 do Código Civil enuncia que: “se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço”. O artigo trata das vendas que a doutrina chama de ad mensuram, que são aquelas nas quais se vende a coisa em razão de sua área. Note que não há uma tríplice escolha para o comprador. Ele deverá primeiro pleitear o complemento da área, e só no caso de essa complementação ser impossível, é que se abrirá a oportunidade de escolher entre a resolução do contrato e o abatimento do preço.

As diferenças entre a área real e a disposta no contrato não serão consideradas se não excederem em um vigésimo a área total. Dessa forma, quando a variação não for superior a 5% entender-se-á que as medidas dadas foram somente enunciativas. Todavia, será possível ao comprador desfazer essa presunção relativa demonstrando que não teria feito o negócio se de antemão soubesse que a área real da coisa era menor que a divulgada. Pode ser, no entanto, que em vez de a área real ser menor, ela seja maior que a disposta no contrato, nesse caso o comprador terá o dever de complementar o preço ou devolver o excedente. Trata-se de uma escolha sua, e para que haja esse dever, será imprescindível que o vendedor demonstre que tinha motivos consistentes para ignorar o excesso de área.

O parágrafo terceiro do artigo 495 é bastante claro, e enuncia o seguinte: “não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus”. Essa regra demonstra que nos negócios jurídicos dever-se-á dar mais atenção à vontade das partes que à literalidade do que for disposto em contrato, a exemplo do que dispõe o artigo 112 do Código Civil.

O artigo 501 do Código Civil traz o prazo decadencial no qual o contratante deverá acionar a contraparte para ter complementada a área, ou ter abatido o preço da coisa. O prazo é de um ano a contar da data do registro do título. O próprio vendedor também terá esse mesmo prazo para receber de volta o excesso ou a indenização pela área que exceder à disposta no contrato de compra e venda. Acontece, porém, que o parágrafo único do mencionado artigo, atento à realidade da vida negocial, excepciona a regra do caput, dispondo que quando houver atraso na imissão de posse que seja atribuível ao alienante, o prazo decadencial somente fluirá a partir da efetiva imissão de posse.

O artigo 502 do Código Civil traz regra de garantia, dispondo que o vendedor é responsável por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição. A regra é instituída no interesse das partes, razão pela qual pode ser afastada pelos contratantes devido às suas autonomias privadas. Outro ponto interessante é que o vendedor somente é responsável até o momento da tradição, vez que após ela há a transferência da propriedade, perdendo o vendedor qualquer ingerência sobre a coisa.

Agora sobre defeitos que a coisa pode ter, o artigo 503 do Código Civil enuncia que quando se tratar de venda conjunta, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas as coisas. Essa norma visa trazer uma maior estabilidade ao contrato, vez que protege o vendedor de ter enjeitadas todas as coisas em razão de vício em apenas uma delas. Pode ser, no entanto, que a coisa viciada represente a substancialidade do contrato, nesse caso deverá ser possível que se enjeite todas as coisas, vez que o contrário deixaria o comprador em situação muito gravosa. Enfim, deve se ter em consideração que o contrato deve ser visto de modo material, sendo os defeitos da coisa analisados sistematicamente. Não será a quantidade da parte em relação ao todo que permitirá ou não a rejeição das coisas, mas sim a importância que ela tenha para o contrato.

“Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência”. Esse artigo visa proteger a harmonia dos condomínios, vez que impede que um estranho adentre à comunhão quando um condômino tenha interesse em adquirir a quota-parte posta à venda. É importante que o leitor tenha em consideração que deverá se tratar de coisa indivisível, e que o condômino interessado em fazer valer a preferência deverá agir em 180 dias a contar da venda, sob pena de perecer o seu direito (decadência).  


Antônio Carvalho Filho, Direito Civil.
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